昆明春季房交会调研总结(35页)教案.docVIP

自：至祥置业(昆明)有限公司 2009-05-04 目 录 引言：一个城市的开盘 3 第一部分 楼市背景及展会分析 5 一、回顾08年楼市，展望09年 5 二、房交会对比分析 6 三、房交会看点 7 第二部分 参展项目及效果分析 9 一、销售及价格 9 二、活动 13 三、优惠措施 15 四、成交情况 15 第三部分 2009年昆明房地产市场发展区域分析 17 一、春交会参展项目的区域分布 17 二、昆明未来区域供应分析 20 三、近期房地产开发热点区域分析 21 第四部分 昆明房地产现状及发展 29 引言：一个城市的开盘 研究中心总监 李纯玉 房交会其实就是一座城市的开盘，对于房地产这个行业的从业人员来讲，应当引起更多的思考。通过本次春交会，我们看到危机，也看到可喜的一面。 从服务的角度上看，政府的缺席是最不应该的，主办方、开发商和中介代理的意识都需要转变。房地产牵扯的面非常广，建设、规划、土地、科技、水利等国家单位也应当参与进来，房交会需要的是多种声音。城中村在面临大刀阔斧地改革中，政府可以通过房交会来传达自己的声音，做一次很好的宣传，本次房交会没有看到政府的身影，只有两个项目参与展会，且受到消费者很大的关注。从主办方来看，组织上应当为参展商以更多的考虑，服务上应当为消费者以更多的考虑，比如宣传要到位，路线要清晰。 市场的不景气促使房地产相关服务行业加大内部的主动交流，开发商也意识到这个问题，目前还没有采取行业内部交流的组织活动。通过房交会应当促进行业与消费者的互动，达到行业的自我调整。从客户上看，普遍比较关注昆明的项目、品牌开发商的项目、城中村改造项目，地州、普通开发商的项目相对冷落。房交会后，昆明将要开盘的项目比较明确的有50个，加上一些不确定的大约有70个项目，这么多的项目可能会因为市场、企业或项目的原因而延迟开盘。开，供应量相当大，不开，供应会堆积延后，压力也相应延后，再加上较高的空置率和城中村项目，市场的前景并不乐观。昆明房地产市场的调整和阵痛还没开始。 预计昆明楼市将迎来持久战，在未来的持久战中，不能只局限于营销产品，还要营销企业，且对不同项目、不同类型的项目、不同阶段面市的项目都要区别对待。持久战的前提必须在战略是正确的，其持久主要体现在时间、产品、信誉、品牌、企业等方面。 第一部分 楼市背景及展会分析 一、回顾08年楼市，展望09年 在经历了2007年高速增长之后，伴随2007年底至2008年初的世界宏观经济的整体衰退，2008年中国房地产市场进入了行业调整期。从2007年持续进行的以“打压投资行为、抑制房价过快上涨”为主要目标的一系列调控政策直接影响消费者的心理预期，导致2008上半年市场的观望情绪严重，再进入2008年下半年出现房价下调成交量回升的理性回归。可以说，2008年中国房地产市场出现了行业衰退层面下上、下半年的两种差异较为明显的市场调整方向，从抑房价促消费到保增长求平稳，以及楼市出现的从量缩价升—量缩价跌到量升价跌—量升价稳的变化态势。虽然2008年房地产行业出现衰退迹象，以及出现的消费者整体性观望，成交量、房价出现较为滞后的政策、经济性波动，但行业投资仍然保持了较快的增长，其中昆明2008年房地产投资额较2007年增幅16.8%。2008年下半年，昆明楼市出现了理性回归迹象，表现在成交量、开盘均价、销售均价、销售策略、产品上的理性回归，但楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。我们不能否认市场中的观望气氛，因为这是两方面的原因形成的，第一很多自住需求消费者由于购买能力的限制，亦因为消费的理性回归，对购买能力之上的房价投暂时的弃权票，第二金融危机的期限，对经济的影响程度都是未知，因此投资消费者的信息不足，也进一步抑制了房地产市场的投资需求。 2009年，随着宏观经济的趋稳，房地产行业将持续2008年的调整，市场进入较为理性的发展阶段。昆明房地产市场在房价上仍有进一步的理性回归，开发商在产品研发、销售方式上将以需求为准则，消费者在产品和区域选择上将更加明确。 2009年的昆明楼市随着部分新推项目的调整性上市，迎来了激动人心的小高潮。昆明市房产信息网的数据显示，2009年1月份的第三周，昆明共成交各类商品房734套，日均成交105套。与1月第二周相比，成交量虽减少百余套，但成交面积却高出3000多平方米达到6.7万平方米，成交金额也实现翻番达3.66亿元。云南映象?花好月圆、银座SOHO、金江?北大街等项目的热销，促成了开年昆明楼市成交面积和均价的上扬，新年新气象为市场带来的一时之喜也随即衍生出了昆明楼市小阳春的说法。当日历翻过冷热交替的一