城镇居民如何行使继承宅基地使用权.docVIP

城镇居民如何行使继承的宅基地使用权——以《确定土地所有权与使用权的若干规定》第48条为中心的解释论【引言】 3 一、城镇居民继承宅基地使用权的理论基础 3 二、城镇居民继承宅基地使用权的条件 4 （一）被继承人是宅基地使用权的惟一权利人 4 （二）城镇居民是合法的房屋继承人 5 三、继承人向其他城镇居民出卖宅基地使用权合同：有效还是无效？ 5 （一）无效说 6 （二）有效说 6 四、继承人的宅基地使用权的消灭时间：房屋被拆除 7 （一）不被批准重建的“非农业户口居民”宅基地使用权消灭时间 8 （二）继承人不会被批准重建房屋 8 五、继承人的禁止性义务 9 六、结语 10 【参考文献】 10 【引言】 所谓城镇居民继承宅基地使用权，是指城镇居民因继承农村房屋而取得了宅基地使用权。 原国家土地管理局下发的《确定土地所有权与使用权的若干规定》（以下简称《规定》）第48条对此制度给予了肯定只是实过于简略，尤其是对于城镇居民如何行使继承的宅基地使用权问题，制定者也再未有具体的解释。在实践中，难免会发生争议。故此，本文较系统地阐述了城镇居民在行使继承的宅基地使用权过程中需注意的问题，以期有助于对法律的解释与适用。一、城镇居民继承宅基地使用权的理论基础《规定》第48条第一句规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。” 这实际上赋予了“非农业户口居民”可能取得宅基地使用权的主体资格，继承农村房屋的城镇居民恰在其列。之所以城镇居民可以继承宅基地使用权，主要是基于城镇居民的继承权我国现行的“房地同时走”的土地模式。城镇居民继承权根据我国《继承法》第3条的规定，公民的房屋是被视为遗产的。合法的私有财产不侵犯，故城镇居民有权继承农村房屋我国现行的土地模式至此，在理论上城镇居民成为了继承宅基地使用权的适格主体。 二、城镇居民继承宅基地使用权的条件 （一）被继承人是宅基地使用权的惟一权利人 当存在其他成员与被继承人共同享有宅基地使用权时，宅基地使用权是不被当作遗产的。原因主要包括两点：一是宅基地使用权自身特殊的性质，其与农村集体经济组织成员的资格关系密切，具有较明显的人身吸附性，并且可以被无偿申请取得，与一般的财产性权利不同；二是从权利人内部关系上分析，宅基地使用权是被家庭内部成员所共有，不是被继承人的个人财产。当一户出现人口减少，宅基地仍是由剩余的成员共同使用。即个别家庭成员的死亡不会使家庭关系消亡，也不会产生宅基地使用权的分割问题。从当前的司法实践来看，宅基地使用权也是不被认定为遗产的，如2011年发生河南省孟津县平乐镇上古村高振奎与高武奎宅基地使用权纠纷案。在这种情况下，城镇居民虽不能取得宅基地使用权，但可以就继承房屋的份额请求相应的经济补偿。 （二）城镇居民是合法的房屋继承人 城镇居民需通过法定继承或遗嘱继承的方式取得房屋所有权，没有放弃继承权的表示，并且不存在《继承法》第7条中使继承权消灭的行为等。当宅基地使用权可以作为遗产时，只要城镇居民继承人资格无瑕疵，城镇居民因继承的事实取得了宅基地使用权。 三、继承人向其他城镇居民出让宅基地使用权的合同：有效还是无效？ 既然《规定》第48条赋予了继承人宅基地使用权，权利就可以在法律允许的范围内自由流转。但不同于继承人出卖房屋及宅基地使用权给农村集体经济组织成员的情形，向其他城镇居民出卖房屋及宅基地使用权合同的法律效力在理论上备受争议，分为无效说和有效说。 （一）无效说 在政策层面，国务院多次禁止城镇居民购买农村房屋。如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确强调：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。” 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这主要是基于宅基地使用权有很强的身份性，为保障农村集体经济成员的福利，不允许转让。 从不动产登记实务上看，房屋登记部门不会为城镇居民购买的农村房屋办理所有权转移手续。《房屋登记办法》第87规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》对于城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证继承人处分自己的权利并不损害政策所维护的社会公共利益，不应视为无效。 关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，以认定无效为原则，有效为例外笔者更倾向于有效说，继承人向其他城镇居民出让宅基地使用权的合同属于例外，出卖人在订立合同时已经是城镇居民应认定合同有效。 四、继承人的宅基地使用权的消灭时间：房