影响房地产开发成本因素及控制措施解说.docVIP

摘 要 开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从自身的经营战略以及前期调研、设计、施工和竣工验收五个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用科学的方法和合理的管理措施，把每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。本文阐述了房地产开发的成本构成，成本控制与管理的原则以及在各个阶段成本控制的方法，强调只有把好每个阶段的造价控制，节约成本、降低能耗，才能促进房地产事业又快又好的发展。 关键词： 房地产 开发成本 成本管理 调控措施目 录 第一章 绪论 1 1.1 论文研究的背景 1 1.2 加入ＷＴＯ后我国房地产业面临的机遇与挑战 1 1.3 论文研究的目的和意义 2 第二章 房地产开发成本要点分析 3 2.1 房地产开发成本控制与管理的原则 3 2.1.1 全面控制原则 3 2.1.2 管理层重视原则 3 2.1.3 经济原则 3 2.2 投资决策阶段的成本管理 3 2.3 立项阶段的造价控制措施 4 2.4 基建阶段的造价控制措施 5 第三章 房地产开发在各个阶段的成本控制 6 3.1 决策阶段 6 3.1.1 重视可行性研究 6 3.1.2 从造价管理的角度讲 6 3.1.3 对工程造价影响较大的因素 6 3.2 设计阶段 7 3.2.1 实行方案设计、工程设计的招投标制度 7 3.2.2 加强技术沟通、实行限额设计 7 3.2.3 加强设计出图前的审核工作 7 3.3 招标阶段 8 3.3.1 招标文件与合同的编制 8 3.3.2 施工单位的选择与合同签订 8 3.3.3 施工组织设计的审定 8 3.4 图纸会审 8 第四章 成本控制的有效措施 10 4.1 经营战略 10 4.1.1 应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业,系统化和整体化经营理念 10 4.1.2 改变延误时机及对成本控制不力的状况 10 4.1.3 有效地发挥自身品牌的优势 10 4.1.4 开发要超前,要加强管理 11 4.2 前期调研 11 4.2.1 认真做好市场调查研究工作 12 4.2.2 合理确定建设标准 12 4.2.3 认真编制投资估算 12 4.3 设计阶段 12 4.4 施工阶段 13 4.4.1 工程监理制实施与管理 13 4.4.2 严格审核承包商的索赔要求 13 4.4.3 搞好材料设备的加工订货 14 4.5 竣工结算阶段 15 第五章 案例分析 16 5.1 开发企业及案例介绍 16 5.2 设计阶段成本控制 16 5.2.1标准化设计 16 5.2.2 设计招标 18 第六章 结 论 20 致 谢 21 参考文献 22 第一章 绪论 1.1 论文研究的背景 国内房地产市场自1998年复苏以来，投资额、开工竣工面积、销售额已连续保持五年两位数字的增长，在这样的背景下，国家加大了对房地产市场的宏观调?控，分别出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，两个文件严格控制房地产开发贷款、土地贷款和土地储备贷款的发放。由此可见，企业可以利用的资源将是十分有限的。如何提高资源的利用效率，最大限度发挥资源的效用将会是企业面临的十分严峻的问题。另外，在我国WTO的条约中房地产部分外资可以直接进入中国市场的五年期将近，以后房地产市场将会变得更加激烈。但就目前我国房地产市场的管理水平而言，相比国外企业还有一段距离。以与我国房地产最有可比性的香港房地产业?作比较，国内最大的房地产公司万科与香港最小的会德丰相比。会德丰在资产规模上是万科的4.96倍，主营业务收入是万科的5.32倍，净利润是其18.25倍。可见，我国的房地产业要与外资企业竞争必须提高企业的管理水平。同时随着政府?宏观调控的实施，房地产市场将会日趋成熟，商品房价格在一定时期内的上涨空间也是有限的，消费者的理性因素也会增加。由于以上这些因素的影响，房地产管理中的成本控制管理将会是企业管理中的重中之重。由此房地产开发商必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。 1.2 加入ＷＴＯ后我国房地产业面临的机遇与挑战 就房地产业而言，加入ＷＴＯ扩大了市场需求，带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，有利于房地产业及相关行业与国际房地产市场接轨，加快我国房地产业市场化进程，使国内企业在学习竞争中不断走向成熟，加入WTO可以进一步激发我国房地产企业的竞争意识，提高竞争能力。这种高层次的竞争将迫