合肥房地产市场简析蜀山区域分析暨项目定位营销策划方案（上）.pptx

合肥房地产市场简析蜀山区域分析暨项目定位营销策划方案;;;;;CONTENTS;;;;;业界大佬对未来楼市持谨慎乐观态度;结论;时政一览;供销情况;成交均价;库存情况;土地市场;;蜀山区新增供应量低、楼盘呈现快推快销特点 成交均价较为平稳，区域成交房源价格落差大;主力户型面积为80-110㎡市场供销两盛;主力户型成交区间价为55-75万元，单价区间为6600-7500元/㎡;竞争格局，大蜀山以北板块以绝版资源及交通、园区发展优势，成为蜀山区主力热销片区;;;参考项目选取原则;加侨悦山国际;开盘时间;面积92㎡，赠送设备平台约5㎡ 赠送率5%;广告诉求：山景资源以及繁华商圈，突出产品景观、面积段、地铁房;大富山庄;2013年全年推出1635套，销售1180套，去化率72% 2013年9月初首推789套房源，首开去化7成，月底售罄； 2013年12月第二次开盘846套房源，开盘当天去化75% 2014年5月首开423套房源，开盘当天去化70%;面积84㎡;广告诉求：山景资源以及学区 突出产品景观、学区、面积段、地铁房;中海原山;开盘时间;面积89㎡，阳台为半赠送，飘窗全赠送;广告诉求： 房企品牌+山景资源+青年置业 突出产品景观、面积段、低价;竞品价值对比;竞品价值对比;竞品价值对比;竞品价值对比;竞品价值对比;竞品价值对比;竞品价格年度同期涨幅保持7%左右，低于合肥市场9%的涨幅，竞品项目仍有一定的价格上涨空间;竞品推售量对比;1、2013年的销售进入峰值，2014年上半年基本平稳略有下降 2、目前区域内竞品基本靠低总价来实现销售量，给本案留有比较大的溢价空间 3、在销售速度和溢价上，本案具有较大的突破空间;;他们是谁？;合肥精英一族调研;问卷细分： 问卷总数156份，其中有效问卷131份，深度访谈28份 区域内住民 42组 有效31组 合肥开发区职员 58组 有效49组 写字楼职员 56组 有效51组;;;;;;;;客户背景： 张先生，24岁，某公司设计！勤奋，好学，积极，乐观！有鲜明的人生态度，生活本身平淡无奇需要自己去用心装饰，因此爱好很多，爱踢球、爱飙歌、还爱看看文艺的大片！用心去生活，用心去寻找，用辛勤去实现自己的理想！ 靠自己打拼有了些许积蓄，购买首套房，需要家中给予帮助，但房贷自己支付！ 1、80平的小两房，主要考虑交通方便，住房性比比;首置本地人代表，访问地点：大润发;客户背景： 杨小姐，35岁，为某公司中层管理人员，老公也是一个中层领导，积蓄不多但满足目前改善的需要！有一个6岁的孩子，在合肥已经有一套75平的两房。 购房为了改善需要，同时也为孩子提供一个良好的环境氛围！小区本身更需要有一定的调性，有现代的时尚便捷，还需要有一定的知识沉淀！ 1、100-110平的三房 2、看中区域环境，相信未来的升值空间;;依托客户模型分析，购买合肥70-80万住宅的属于新合肥精英型消费人群;客户研究/心态特征;;目标客户预判;客群三大来源;客户研究/客户定位;;他们是谁？;;蜀山小区租客;蜀山区企业;企业规模在200人以上，收入基本都在7万元/年以上 符合本项目的目标客群收入;蜀山区企业;地铁2号线各站点、沿线商圈（三里庵、大东门）、写字楼聚集大量年轻人群;;三幅地块组成，地块方正、平整;项目解读/地块背景;轨道交通2号线、长江西路高架、绕城高速、 合宁高速、合淮阜高速，4大交通体系，汇城市脉络，地处国际级城际交通枢纽;提升房地产??值的 KPI规律;价值点梳理;价值体系—品牌价值;价值体系—区域价值;融齐全业态，开启蜀山成熟时代;价值体系—建筑风格建议;南京海峡城; ;价值体系—景观建议;樱花道? ;灯具放在建筑物附近的地面上： 这时由于灯具位于观众附近，特别要防止灯具直接暴露在观众视野范围内，更不能看到灯具的发光面，形成眩光。 一般可采用绿化或其他特件加以遮挡。这时应注意不宜将灯具离墙太近，以免在墙面上形成贝壳状的亮斑;价值体系—交通价值;价值体系—户型价值;34层户型;;;;18层户型;;;