郫县“田园世界”地块项目可行性研究(融资成功案例)说课.docx

郫县“田园世界” 地块项目 可行性研究报告 编制单位：成都市中环宇盛投资管理有限公司 二〇一三年五月 摘 要 “田园世界”住宅项目位于郫县郫筒镇菠萝村，属郫县新城区开发项目。本报告通过对“田园世界”3宗土地共210亩的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蟠郫筒镇当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积58万平方米，项目总投资25亿元。经测算项目经营利润为14亿元，因此项目在经济上具有较强的可行性。 目 录 1郫县房地产市场总体情况 2项目概述 2.1项目基本信息 2.2土地信息 2.3规划条件 2.4 土地效果图 3市场分析与预测 3.1郫县整体市场需求分析 3.2郫筒板块住宅市场分析 3.3项目优势分析 4市场策略分析 4.1产品策略 4.2价格策略 5建设规划和产品方案 5.1规划设计方案的指导思想 5.2规划方案描述 5.3产品方案 5.4建筑方案 6项目开发经营策略和投资估算 6.1项目开发经营策略 6.2项目投资估算 7项目开发经营主要风险及对策分析 7.1市场风险分析 7.2项目的资本风险分析 7.3企业风险分析 8结论与建议 一、郫县房地产市场总体情况 郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城—郫县—都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。 郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人。郫县是四川省成都市下辖的一个县。县人民政府驻郫筒镇。 随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、置信等 品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从2008年前的每亩100—240万元上涨至目前的每亩400—645万元，商品房市场均价目前达到5500元/平方米左右。由于郫县位于成都近郊，区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件，导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。 郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。 目前郫县房地产主要聚集在三大板块组团： 板块 名称板块主要范围功能定位板块主要楼盘犀浦绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里中高档居住区正成名城左岸、万基金蓝湾、中铁瑞城西郡英华、华润橡树湾郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区龙湖弗莱明戈、中信未来城、 置信逸都花园、中铁奥维尔 二、项目概述 1、项目基本信息 项目投资商：成都市 有限公司 项目开发商：成都 置业有限公司 项目名称：“田园世界”（暂定） 项目投资商成都市中环宇盛投资管理有限公司拟以产权竞拍方式收购上述两家公司全部股权而获得土地使用权及项目开发权，并为此已组建了专业的投资并购团队，对郫县房地产市场做了大量的市场调研，并对该项目做了深入的研究和前期策划，拟将该项目打造成郫筒镇标志性的宜居生态楼盘。 2、土地信息： 该项目共AB两宗土地，总占地约211亩，A号地块占地86880.62㎡，B号地块占地53848.47㎡。其中A号地块由两证组成，分别为郫国用（2012）第xxxx号（42757.49㎡）和郫国用（2012）第xxxx号（44123.13㎡），成都 俊峰置业有限公司拥有A号地块的土地使用权。B号地块为郫国用（