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第二十二讲 租赁合同 一、租赁合同的特征（★） 《合同法》 第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 二、不定期租赁合同（★★★） 《合同法》 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 【真题研习】张某于1月租住何某的一套房屋，租期1年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？（2000年试卷三第26题） 【答案】D 　 A．双方没有续订合同，租赁关系消灭 　B．次年1－3月，双方存在无偿合同关系 C．次年1月起，原合同应视为续订1年 　D．次年1月起，该合同转变为不定期租赁 三、一房数租（★★） 《城镇房屋租赁合同解释》 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 【例1】甲分别于3月1日、3月5日、3月10日与乙、丙、丁签订了出租某套房屋的书面合同，但均未交付房屋。丁于3月12日办理了房屋租赁登记备案手续。丙闻知后，从甲妻处骗得房屋钥匙，于3月15日搬入居住。四人因此发生争执，诉至法院。下列判断正确的是： 【答案】D A. 甲与乙、甲与丙的租赁合同因未登记备案而无效 B. 丙有权拒绝返还房屋，因其已占有房屋 C. 乙有权请求甲交付房屋，因其租赁合同成立在先 D. 丁有权请求甲交付房屋，因其租赁合同已登记 四、房屋租赁合同的法定承受（★★★） 《合同法》 第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 《城镇房屋租赁合同解释》 第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 【例1】（根据2009年案例分析题改写）甲因与乙结婚需要住房，甲和潘某达成协议，甲承租潘某的某套房屋三年。半年后，甲因意外死亡，乙伤心欲绝回娘家住了一年。一年后，乙回来后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，双方书面约定，如甲届期不能还款，丙有权居住甲租赁的潘某的房屋。丙因甲未能如期还款，向潘某出示书面约定后，潘某将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，且将甲、乙的东西搬出。此例中： ①甲死亡后，作为与其生前共同居住的人，乙法定承受该租赁合同，即乙当然成为承租人。 ②基于乙之承租人地位，乙虽回娘家居住一年，但依照此法律关系，乙为房屋的直接占有人。 ③丙住进该房屋具有正道理由，但丙采取的方式不对，丙侵占了乙对房屋的占有，乙有权依照《物权法》第245条之规定对丙行使占有回复请求权。 ④丙请求住进该房屋的要求应当另行依照法律程序通过公力救济方式解决。 五、买卖不破租赁（★★★） 《合同法》 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《城镇房屋租赁合同解释》 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《物权法》 第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出