滨江新城B1地块定位报告(5.28)v3.ppt

树立口碑，抢占市场，突出附加值 舒适实用的高附加值设计,突出产品实用性及舒适性 户型建议 智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 可视对讲系统 消防系统 宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 周全物管 安保服务 信息服务 生活服务 公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件 物业管理配套建议 商业建议 沿街商业 裙楼底商 商业 体量 沿街商业 3000平方米 商业街 6600平方米 裙楼底商 9900平方米 商业街 裙楼底商主要作为写字楼的配套商业，商业街业态定位为中高档休闲、餐饮、精品购物街区，与周边消费群相匹配； 写字楼 高层 沿街商业 含光路 观沙岭路 土地获取 2013.9.1 2014.3 项目围挡包装 工程节点 9月中初展示区开放、临街展示、 2014.9 6.2日售楼部、园林展示区到位 2014.11 10月1日项目首次开盘 2014.1 15年1月1日项目二次开盘 2015.1 营销节点 6.15 起势活动、VIP认筹 10月1日项目首次开盘 11月6日园林、高层样板房开放 11月6日园林及样板房开放日 2015年持续推盘 蓄客期 项目首开 持续销售期 营销节点 项目准备期 2014.10 建议项目拿地之后，压缩工程周期，争取在拿地后在2014年10月1日开盘，赶上14年的“金九银十”的末班车。 第三批次 （15年4月） 第四批次 （15年8月） 写字楼 含光路 观沙岭路 30+1 30+1 30+1 30+1 17+1 17+1 26+1 26+1 26+1 26+1 第一批次 （14年10月） 第二批次 （15年1月） 启动区：高性价比引爆市场，实现热销； 二批次：中庭景观楼王推出，拉高形象，实现溢价； 三批次：景观高层加推，稳定销售回笼资金； 四批次：写字楼最后压轴巨献，成功实现利润回收。 项目现有交通道路以含光路为主，是项目最佳展示面；从相对优劣势分 析来看，中间价值高，两侧较低，南面景观优于北面临街位置 推售思路 第三批次 （15年4月） 第四批次 （15年8月） 10月1日 1月1日 首次开盘推出2栋 约336套 4月1日 8月1日 2015年 二批次加推再推3栋 约285套 三批次推出2栋 约300套 四批次加推再推写字楼 约51611.43方 3.29亿 2..78亿 2.93亿 6.05亿 15年2月20日项目底商推出约9750.02方， 15年6月1日项目剩余底商约9750.02方， 推售安排 2016年 2月1日 项目尾盘集中去化，16年2月1销售率达到95%以上 3.32亿 3.32亿 项目每次推货300套左右的货量，销售周期均在3-4个月之间。项目总货值约为23.226亿元（住宅均价：8088；写字楼均价11720；底商：33967.53的标准估算，不含溢价、地下停车位按长沙市车位标准12万/个） 2月20日推出项目地下车位878个 1.0536亿元 预估项目整体销售周期为16个月，到2016年2月20日整体去化达95%以上。 阶段 时间节点 产品 推货量 预估货值 首批次推盘 14年10月1-15年1月1日 高层住宅 336套 3.29 二批次推盘 15年1月1日-4月1日 高层住宅 285套 2.78 商业推盘 15年2月20日 项目底商 9750.02㎡ 3.32 三批次推盘 15年4月1日-8月1日 高层住宅 300套 2.93 商业加推 15年6月1日 项目剩余底商 9750.02㎡ 3.32 四批次推盘 15年8月1日-16年2月1日 写字楼 51611.43㎡ 6.05 地下车库开盘 16年2月20日 地下停车位 878个 1.0536 推售安排 * 6.1 项目总体定位：地块属性界定 综合前文，B1地块属性界定为：高城市价值、高成长，城市重点建设、热点开发区域中的中小规模、高容积率、高强度开发，以中高端居住为主的地块 地块属性 对本地块的价值点界定 城市层级 城市新兴主城区： 湘江生态经济带北段，长株潭城市群核心区北部，是长沙主城区最后一块优质滨江板块 该区域将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功能为一体的全新城市中心，其功能定位为复合型新都会中心，是政府投资建设的重点板块，房地产开发投资、置业的热点区域； 区域层级 热点、重点开发板块： 项目所处的滨江新城是长沙建设“两型社会”的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项。 地块层级 项目规模 项目整体占地72亩，容积率3.8，属中小型规模、高强度开发项目 景观资源 内部无可利用自然资源，东南侧为施家港水上乐园 交通状况 北临含光路，东临观沙路，另两侧均有规划路，出入通达性好 地形