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房地产开发工作内容及流程 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图 市场深度调研 市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等； 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性方案。 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。 开发周期及付款计划 根据土地的开工条件、市场情况，制定开发节奏。 项目方案确定 现金流测算 规 划 设 计 阶 段 区域 市场 调研 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。 同期操作商业地产项目调查 （商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。 项目 定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 完成公建部分业态选择与数量确定 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 完成公建类配套定位 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 项目发展报告 开发计划： ■ 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； ■ 结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； ■ 按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定： ■ 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 资金流： ■ 根据工期制定工程款支付计划； ■ 制订配套费及土地款支付计划。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 规 划 设 计 阶 段 设计 前期 工作 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。 成 设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。 制定设计组织计划 方案 设计 组织 方案、规划设计院选择与合同签订 合同文本审核,设计费用审核 设计任务书与相关技术指标初订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。 彩色总平面图方案送规划预审 彩色总平面图（含经济指标） 修建性详规成果 详细性规划方案的报建及确定 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。 各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。 彩色立面效果图送规划预审及审批 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协