房地产行业现状解说.doc

一、量缩价跌，行业陷入调整　　　　1、交易量严重萎缩，显示有效需求的下降　　　　2008 年1-9 月全国商品房销售面积较去年下降14.88%，销售额下降15.54%。其中商品住宅销售面积同比下降15.27%，销售额下降15.5%。这是自1999 年出现的最大跌幅。其中北京商品房销售额下降41.4%，天津下降12.4%，上海下降35.1%，广东下降25.3%。深圳新建商品房销售面积下降47.81%。　　　　2、新开工面积和在建面积仍在增长，使2009 年商品房库存压力增大　　　　由于商品房建设周期长，使商品房供给短期缺乏弹性，商品房供给调整滞后，这样在需求下降，交易量萎缩时，商品房建设仍在以较快速度增长，供过于求便会日益严重，从而对房价造成压力。　　　　1-9 月份，全国房屋施工面积24.04 亿平方米，增长20.3%;其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%。新开工面积7.35 亿平米，增长10.18%。竣工面积2.68 亿平米，同比增长9.69%。从单月数据看，施工面积和新开工面积都是到2008 年7 月份才开始下降。这充分说明供给调整时间落后于销售的调整。　　　　正是这种供给调整滞后于销售，将给2008 年最后1 季度和2009 年带来巨大的销售压力。　　　　我们根据各月的在建面积，减去截至当月的已售面积，除以当年的月均销售面积，来计算各年在建未售面