2015年上海东原惠南项目营销提报.ppt

内部 精致生活小故事，情景样板区 内部看房通道、围墙看板避免生硬的卖点罗列，而以代之情感化、故事化，感染客户。 回归初心 本质出发 房子不仅是房子 是为自己的心找到一个归属 当有了归属，便又有了家 家的好坏标准，不取决于大小 而在于那份”归属感“ 什么样的家才有「归属感」？ 轻松 舒适 安心 懂生活 功能齐全 井然有序 收纳体系 和家人 融洽相处 社区服务 配套齐全 交通便捷 …… …… 每个人对「归属感」的定义不尽相同 但有一个共同点 用心 精工 东原，以“极精致主义”态度 打造75㎡两房+95 ㎡三房+115 ㎡叠加精致社区 人性化 细致 精致 人性化细致服务及配套 价值体系 价值属性 核心价值 附加价值 独有价值 关键词 价值取向 产品定位语 浦东南，全能精致别墅社区 不动声色 皆精致 广告SLOGAN 大浦东 繁华惠南 别墅社区、精致小户 精工 贴心 浦东南 低密度别墅社区 极精致主义价值链 细致 历经十几载磨砺成长的东原 以精工筑造理念 将一块块如璞玉的土地，雕琢为奇珍美玉 辅推案名 美玉为「琨」，奇珍为「钰」 辅推案名 东原琨钰 【执行篇】 价格推售 营销 对比指标 浦东颐景园 金地城三期 中洲珑悦 本案 地理位置（5%） 103 102 98 100 交通动线（10%） 101 101 97 100 周边环境（5%） 99 99 100 100 园林景观（25%） 97 93 92 100 户型（30%） 93 90 89 100 立面质感（25%） 94 92 90 100 总评分 95.8 93.4 91.8 100 成交均价 18969 16638 16422 ？ 可比价格 19801 17814 17889 　 本案静态价格 18501元 本案2015年入市价格预判 2012-2014年惠南主城区公寓价格年均增幅16%，按照此增幅，2015年第四季度入市价格预计为18501*（1+16%）=21461元 市场比较法 公寓2015年第四季度入市价格预判：毛坯2.1-2.2万 价格预判 | 公寓 市场比较法 价格预判 | 叠加 可比案例 叠加价格 万科城（108-131㎡）：4F叠加相对公寓溢价34%（4F叠加毛坯2.68万，28F公寓毛坯2万） 新城香溢都荟（102-118㎡）：8F叠加相对公寓溢价13%（ 8F叠加毛坯1.86万，小高层公寓毛坯1.65万） 本案溢价率 本案叠加为6F，公寓为小高层，结合可比案例 本案溢价率建议：24% 公寓毛坯价2.2万，则叠加价格： 2.2*（1+24%）=2.73万 叠加2015年第四季度入市价格预判：毛坯2.7-2.8万 推售策略 推售原则： 1、货值足够完成销售7个亿销售指标； 2、高低搭配全户型，保证各类型客户不流失； 3、叠加和公寓增加价格梯度，别墅立项目品质和价格标杆，并且挤压公寓去化； 户型 套数 货值（亿） 95㎡三房 256 5.4 75㎡两房 192 3.2 115㎡叠加 60 1.9 合计 508 10.5 【执行篇】 价格推售 营销 三大维度，造极精致主义 极精致的现场阵地展示 极精密的事件整合传播 极精细的客户拓展计划 外部 营造通往项目的精致界面 创意周界打造 关键词：尊贵感、个性化 穿插契合项目定位和形象的独具特色的小品， 增强项目的尊贵感和与众不同的气息 外部 项目四周路段，氛围旗包装极尽精致 项目四周通过高阵地围挡+导视旗，打造通往品质生活的高度之路。道旗及阵地围挡建议长期投放。 内部 售楼处造首个极精致主义生活体验馆 作为销售动线之一，诠释极精致主义生活方式及东原品牌形象。 以营销为重心，以体验为抓手，筑就小豪宅极致体验 再美好的规划，再漂亮的效果图；也比不上客户在现场的实景体验；打造10000㎡景观示范区，5套样板房，小豪宅现场体验；从而让客户一见倾心。 展示 三大引擎撬动翡丽公馆傲然绽放 保利翡丽公馆的成功，除了是拿地策略、产品定位的恰到好处，更是营销策略的环环相扣，三大引擎缺一不可。 1.形象推广的层层递进，扣人心弦——“骄傲”主题的升华 2.事件性营销，轰动全城——军工展创千万人视觉盛宴 3.业界美誉的一炮而红，开创先河——豪宅迈进小时代论坛 营销 开盘当日，首批推售276套，当天认购222套，去化率超过80%，创上海2014新开楼盘去化率之冠； 销售均价25163元/㎡，高出金地自在城单价20%以上，超出上游九亭板块单价10%，实现量价双赢。 11月29日盛大开盘傲人战绩 成绩 1、定位 基于客户核心需求的居住体验是项目定位的核心 差异化的产品定位是实现区域标杆的重要途径 2、营销 极致的现场展示及客户体验 注重事件性营销及项目形象的层层递进 案例借鉴 高地价、高流量项目的破局思路 成功秘笈 项目定