近期市场环境剖析.ppt

* * 越调控、越疯涨的结果：引来更为严厉的政策打压，为行情的逆转埋下祸根！ 2009年四季度起的房地产紧缩政策，普遍高调低效，力不从心；地方政府 半推半就，执行起来效果大打折扣，更加助推了楼市非理性暴涨。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 4月14日 国四条 4月17日 国十条 关键词：扶一、提二、禁三、限地 房地产政策导向 该措施对房地产市场中10%-15%（或更少）的需求产生直接影响 两个暂停和一个限定已经变相采用行政手段封死投机性购房的所有空间 初步估算，在一线城市这一系列措施短期内将直接影响50%以上的购房需求。 2007年、2010年房地产调控政策对比 房地产政策导向 新政杀伤力—— 政策面：史上最为严厉调控措施，动作快、狠、准 三天以内连发两文，新国十条令业界措手不及。地方政府、各家银行贯彻中央政策动作迅速。四大国有银行三天以内已出台“提二、禁三、限外”具体要求，地方政府加紧推出一系列增加保障性住房措施；部分城市住房保有税已提交审议，试点在即。 快 新政杀伤力—— 此次针对的不仅仅是需求端，更多是对整个产业链的调控、对全行业整治 狠 土地供应上：从国土部最新发布的土地供应计划看，今年住房用地拟供应18万公顷，比去年7.6万公顷大增,其中保障性住房和中小套型商品房占比达77%；采取措施改革现有“土地财政”格局，使GDP与房价相脱钩，从而遏制地方政府默许“地王”产生的原动力； 金融措施上：实行更严格的放贷政策，加强资金流向的管理，打击游资，杜绝银行打打擦边球；对房企，暂停对新股发行上市的审批、现有地产股的增发计划。实施更严格的地价支付条件要求； 需求市场上：实行差别化信贷政策。购房消费端“扶一、提二、禁三、限外”，遏制投机，甚至不惜误伤真实的改善性购房。销售过程中要求一次性公开房源，价格提前申报等，防止捂盘惜售、价格暴涨等现象。 监管力度上：实施地方政府问责制，与政绩考核挂钩；同时派出多个检查组，会通土地、金融、银行税收等11个部委进行监察，防止政策贯彻不利，在执行中大打折扣 新政杀伤力—— 针对高房价赖以生存的资金链进行“去杠杆化”的打击。大幅度降低资金效率，资金成本明显增加。融资成本的大幅提高，尤其是三套房利率将大幅上浮甚至禁止，意味着不管央行加不加息，就房地产市场而言，已经加息了。那些希望通过低息贷款获得投资收益者，已无巨大的操作和获利空间。 预计在市场里投资投机买房的资金数量将降低20%，换言之，投资投机购房的能量打了8折，从而造成房源相对宽松。 另外，在如此严厉的调控政策下，投资者、投机者会降低预期，甚至会望而却步，从而从根本上遏制投机性购房的冲动。 新国十条切中高房价的资金命脉，大大削弱了投机能量 准 新政影响力—— 客户端：以自住为目的的刚性需求、首次购房者受到的影响较小；改善型客户明显受到遏制；投机、投资者纷纷退场；整个市场处于观望阶段，客户购房信心低迷。 政策影响力：新政出台，对于市场信心的打击远比增加贷款利率、提高首付、多付利息更有杀伤力。预计在一段时期内，二手房交易趋冷、一手房房价回调将不可避免。年度房价走势将呈现“高开低走”。 开发企业：感受强烈，动作快的一线开发商已开始着手调整年度销售策略，以应对可能到来的行业危机。 威慑与实际打击并重，提高投机成本与降低收益预期并举 后续房地产市场与政策预判： 在新政政策出台后，肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。根据“量在价先”的经验，这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在3—4月后，才会在交易量巨大萎缩的影响下，影响房价。 如果在这种猛烈的政策下，房价还不下降的话，在金融危机已经过去的背景下，政府必然会继续出重拳。在缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果时，将倒逼政府加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。政策允许地方政府采取临时性调控政策，这是对重庆等地提出征收住房消费税的正面反馈。一旦推出住房保有税或者物业税，将对房地产投资品构成严重打击。 房地产政策导向 市场环境小结 新政下，市场环境小结—— 一、房地产作为是国家重要支柱产业的地位不会改变； 三、中国的城市化导致局部区域尤其是一线大城市的房价长期看涨 的态势不会改变。 从长期看，三个“不变”： 二、人民币