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小空间里面的大文章 ——深圳小户型住宅产品发展演变趋向 目录 小户型住宅产品的定义 小户型产生的历史根源和发展阶段 小户型住宅产品的特殊性。 近年来小户型产品的演变趋向 小户型产品规划和单体上的趋向 近年来小户型产品的创新手法 小户型常规营销手段。 小户型今后的发展趋向 一、小户型住宅产品的定义 小户型住宅产品的定义 所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。 笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如说65平方米的两房两厅和85平方米的小三房同样归到小户型的范畴之中。现在政府强调90M2以下占70％，按这个规定90平方米以下都会归到小户型的范畴。 准确的讲从户型面积来划分的话，小户型应该分为纯粹小面积户型（公寓）和紧凑小面积户型两类，其实不少项目是二者兼有的。 也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间距的要求也较住宅宽松一些。 以户型面积定义的小户型产品 功能上划分的小户型住宅种类 二、小户型产生的历史根源和发展阶段 小户型产生的历史根源： 1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品 小户型产品从九十年代中后期一直到现在一直热销。 小户型以至于发展到小户型大社区的概念 小户型产生的几种情况 小户型发展的历史阶段 深圳小户型住宅发展的主要区域 三、小户型住宅产品的特殊性 1、小户型产品的多义性 ： 小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场 。 小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用 。 小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。 小户型产品适用于广泛的消费人群 2、容易异化的功能 小户型产品在功能上的转化是经常出现的。 深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。 例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。 模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。 小户型功能容易异化 3、产品缺陷不可避免 小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。 小户型住宅的私密性较差。 小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理难度大。 四、近年来小户型产品的演变趋向 早期小户型产品：97年产品 早期小户型：98年产品 长风苑改造后的户型，不可避免的产品缺陷 98年－99年的小户型产品 板式设计不可避免的大通道出现，私密性较差。 电梯间没有自然采光。 98年产品 华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张。 98年小户型产品 内廊围合式，私密性较差。 98年小户型产品。 早期小户型规划模式（99年的产品） 点式三梯16户的设计。 起居室的采光较差 早期小户型（1999年的产品） 雕塑家园首次出现了公建化的小户型。 首创了ＬＯＦＴ空间 小户型中期产品（2000年的产品） 小户型中期产品（2002年产品） 2002年前后的今日家园已经注意到了户型的均好性。 并采取了3.9层高的概念。 3.9层高的跃复式概念。 小户型中期产品（2002年） 产品规划的集约化程度较高的枫丹白露。 2003年前后的小户型 点式设计的小户型丽阳天下。实现了产品价值最大化。 3梯18户，照顾到每户的采光通风。 2004年的小户型产品 朗钜御风庭注重户型采光的均好性。 并在走廊设计了空中花园。 2004年的小户型产品 2004年的苹果园创造了关外小户型开始的时代。 小户型近期产品（2005年） 新一代公寓首次尝试把错层送露台运用到小户型上。 近期小户型产品（2005年） 城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。 对共用空间的处理较好。 城市主场采光良好的走廊和电梯间 城市主场公共空中庭院 小户型近期产品（2005年） 小户型近期产品（2005年） 星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。 五、小户型产品规划和单体上的趋向 （一）小户型在产品规划上的趋向 1、小户型产品规划上注重私密性考虑。 2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。 3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件 1、小户型产品规划上注重私密性考虑： 在景尚公寓中同样采用了楼道错开的处理方式，住户的私密性较好。 迷你两房两厅，面