第九章房地产融资教材.ppt

房地产开发经营与管理 2013.9 学习目标 了解房地产融资 熟悉房地产融资的资金来源 了解房地产融资的主要方式 熟悉房地产融资的成本管理, 尤其是不同融资方式的房地产融资成本比较 了解房地产融资中的主要风险及风险管理 第八章 房地产融资 房地产融资概论 1 2 房地产融资的资金来源 3 房地产融资的主要方式 4 房地产融资的成本管理 5 房地产融资的风险管理 第一节 房地产融资概论 一、房地产融资的概念及意义 (一) 房地产融资的概念 广义：在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。 狭义: 房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 (二) 房地产融资的意义 第一节 房地产融资概论 二、房地产融资的分类 (一) 从融资主体看，房地产融资分为房地产企业融资和房地产项目融资 (二) 从房地产融资渠道看，房地产融资分为直接融资和间接融资 (三) 房地产融资的其他分类方式 第一节 房地产融资概论 三、房地产融资的特点 (一) 融资规模大 (二) 偿还期较长 (三) 资金缺乏流动性 (四) 高风险、高收益 第二节 房地产融资的资金来源 一、房地产企业的一般性资金来源 (一) 企业自有资金 包括注册资本金、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分 (二) 政府财政资金 (三) 银行贷款 (四) 股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式 (五) 其他资金来源 第二节 房地产融资的资金来源 二、房地产企业区别于一般企业的资金来源 (一) 房地产抵押贷款 (二) 售后回租 (三) 预售资金 (四) 其他筹资方式 存在以下不规范的融资方式： 建筑施工企业垫付工程款 利用承包商垫资 延期支付土地出让金 重复融资 (五) 房地产企业各种融资方式所占比重 第三节 房地产融资的主要方式 一、银行贷款融资 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件： (一) 房地产企业应满足的融资条件 (二) 房地产开发项目应满足的条件 第三节 房地产融资的主要方式 二、信托融资 (一) 房地产信托的内涵及房地产信托融资的优势 三大基本优势： 信托融资创新空间宽广，同时具有巨大的灵活性 信托具有财产隔离功能 相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的约束，也能够弥补中国人民银行121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。 第三节 房地产融资的主要方式 (二) 房地产信托的运营模式分类 1. 抵押贷款类信托 2. 股权投资类信托 3. 股权证券化信托 4. 权益转让模式 5. 混合型信托 第三节 房地产融资的主要方式 二、股票融资 (一) 股东的类型 1. 普通股股票和优先股股票 2. 记名股票和不记名股票 3. 有面值股股票和无面值股股票 第三节 房地产融资的主要方式 (二) 房地产股票的发行 1. 发行途径 (1) 募集设立公司发行 (2) 募集新股公开发行 (3) 无偿增资发行 (4) 可转换公司债券 2. 发行方式 (1) 直接发行 (2) 间接发行 第三节 房地产融资的主要方式 3. 股票发行价格 (1) 平价发行 (2) 溢价发行 (3) 折价发行 4. 发行程序 (1) 准备阶段 (2) 审批阶段 (3) 实施阶段 (三) 房地产企业股票发行案例分析 第三节 房地产融资的主要方式 三、房地产债券融资 (一) 房地产债券的种类 (二) 房地产债券的发行方式 (1) 直接发行与间接发行 (2) 公募发行与私募发行 第三节 房地产融资的主要方式 (三) 房地产债券的发行程序 (1) 按法定程序形成有关决议 (