房地产项目swot5555详解.ppt

* 房地产项目SWOT分析 柯梵机构 策划部10.7.30 前言： SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT分析。 何为SWOT分析： SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会)、threat（威胁）。SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。以上是SWOT分析的基本概念。 在实践中如何去运用这个方法进行有效的分析呢？ 运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次： 基本面分析 辩证法分析 程度（概率）分析 基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。 1、基本面分析 下面我们就举一个简单的例子： A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论： 优势是：地处市中心、交通方便、 人口集中。劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、 基本配套设施老旧。机会是：政府加大旧城改造力 度，给予众多优惠条件。威胁是：市中心商业街众多，并 有相似类型的项目形成 竞争。 这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。 2、辩证法分析 就是对基本面分析的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方向。 依旧是以A项目为例 我们对上面所提到的优势进一步分析： 地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并被逐渐形成的一些城镇中心分流客源。　 交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？　 人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。 对劣势进一步分析： 地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。　 拆迁费用大：这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。　 基本配套设施老旧：这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核算的问题（究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入和产出是否成比例？）。 对机会进一步分析： 机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？等等。 以上所讲的这些只是一小部分，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。 威胁来自于相似类型的竞争项目。然而，这些项目也为开发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项目的得失，未尝不能“后发制人”。 对威胁进一步分析： *