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第四章 中国别墅的建筑形式 独栋别墅 定义：独门独院，上有独立空间，下游私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，房屋周围有面积不等的绿地、院落。此类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 联排别墅 定义：又称Townhouse，有天有地，每户独门独院，设有车位，有地下室。由几栋小于三层的单户别墅并联组成，几个单元公用外墙。 特征： 注重项目选址，交通较方便。 价位较低，为中产阶层和新贵阶层度身定做。 双拼别墅 定义： 是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作Tow family house，直译为两个家庭的别墅。 特征： 与联排对比而言，除了有天有地，有独立的院落外，降低社区密度，增加住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 低层小楼加上私家花园，加强与户外空间交流。 叠拼别墅 定义：它是Townhouse的一种延伸，在综合情景洋房公寓与联排别墅的特点的基础上产生，由多层的复式住宅叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。 特征： 购买人群是社会上的中产阶层。 稀缺性、私密性较单体别墅差，定位多是第一居所。 空中别墅 定义：发源于美国，称为“Penthouse”，即空中阁楼，原指位于城市中心地带高层顶端的豪宅。 特征： 空中别墅与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。 挑高层高，比普通房挑高几十厘米，通风更顺畅，采光度很好。 细谈Townhouse 诞生历史 Townhouse是在二战后诞生于英国的住宅形式，发展兴盛于美国，是欧美国家一种普遍的城市住宅形态。其被普遍接受的原始含义是：联排式低层住宅，有天有地，有独立的院子和车库。 Townhouse的主要特征 现代的Townhouse指的是一种三层左右，独门独户，前后有私家花园和车库的联排式住宅。其建筑面积一般是1 50一250平方米，花园大都为50平方米左右，每户设有1至2个车位，有的还有地下室。这种住宅均是沿街而建的，由于沿街面的限制， Townhouse都表现为大进深小面宽，层数一般在3至5层，立面样式则表现为各式各样。 Townhouse在美国 Townhouse在美国则与个人汽车的兴起有着密不可分的关系。在美国罗斯福新政以后，大规模的美国高速公路网兴建起来，个人轿车大量地进入家庭。在这几个合力的作用下，许多美国大城市的边缘区出现了联排别墅，它既不同于真正处于郊区的美国独立式别墅，也不同于美国城市内的公寓住宅，而是一种面向于城市中产阶级的比较便宜的居住形态，这是通常意义上所说的ownhouse 。在美国Townhouse是城市中产阶级的对应物业。 细谈Townhouse 广义Townhouse 从狭义上讲， Townhouse是联排式别墅；但从广义上讲，联排式别墅只是Townhouse比较常见的一种形式，双拼、叠拼也应归入Townhouse 。 Townhouse的标准 位置：应位于城市边缘地带，距市中心车程5至30分钟，满足业主作为第一居所的要求，生活、工作两便利。 交通：社区周边应有完善的交通道路网络，临近高等级公路，强调交通的易达性和便捷性。 规模：社区容积率一般不超过0．8，其规模最好在10万平方米以上才能保证其社区配套和生活品位。 设计：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。突出步行系统和社区生活空间的人性化设计。 价格：这是Townhouse相对于独立式别墅的优势和竞争力所在。Townhouse作为介于高档独立式别墅和普通公寓之间的中间居住产品，既满足了现代人渴望亲近自然、渴望别墅生活的天性，又提供了适中的价位和较高的居住品质。 其它：成熟的Townhouse社区必须的配套设施要一应俱全，包括教育、商业、医疗、休闲等方面。物业管理要能够提供优质的服务。 第五章 中国别墅的营销模式 体验营销 定义：体验营销突破了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念，让客户直接参与产品的使 用或消费过程中，让客户从亲身体验中获得来自产品的乐趣和享受，从而激发其强烈的购买欲望，达到促成产品销售的目的。 间接体验营销：间接体验是对别墅产品 样板房的参观，小区的参观等，这种体验方式在整个房地产市场营销中使用非常的普遍。 直接体验营销：即试住的方式。这种方式较传统的间接体验方式而言，由于客户 对产品接触的时间长，体验的方位更全面，因此获得的感受更为强烈，效果更好。 案例： 2005年，北京昌信回龙园别墅有限公司开发的龙城花园四期开展体验式营销：购房者在最终签订购房合 同之前有机会免费在小区居住24h，真实体验社区生活，然后再决定是否购买。此后越来 越多的别墅开发企业也推出了此类营销活动。 2008年，万科开发的