成本分摊的原则及一些特殊事项的处理说课.pptVIP

关于成本分摊的原则及一些特殊事项的处理建议 目录 成本分摊的原则 －－开发成本分摊的原则 －－期间费用分摊的原则 成本分摊中特殊事项的处理 －－土地成本分摊的特殊事项说明及例析 －－建安成本分摊的特殊事项说明及例析 －－成本分摊中面积的处理办法及例析 开发成本分摊的基本原则 开发成本分摊的基本原则说明 开发成本分摊的基本依据有三项：可租售面积的占比、地上可租售面积的占比和实际测算成本； 土地成本、环境景观成本及配套设施费是按各业态地上可租售面积的占比进行分摊； 前期工程费、基础设施费和工程相关费是按可租售面积的占比进行分摊； 建安成本是按该业态测算的实际建安成本进行填列； 可租售面积的占比 地上可租售面积的占比 案例说明： 上述表格中，高层的可租售建筑面积是100,000平米，地下车库可租售建筑面积是25,000平米，项目的地上总可租售面积为100,000平米。 高层的地上可租售面积占比为： 　　　100,000/100,000=100% 因地下车库的可租售面积在地下，所以占比为０。 　　　 在取得预售许可面积之前以研发设计面积为准； 在取得预售许可面积但没有取得产权实测面积以预售许可面积为准； 在取得产权实测面积后以产权实测面积为准； 模型内期间费用的分摊： 模型内的期间费用包括：管理费、销售费、财务费 管理费、财务费按可租售建筑面积分摊 销售费按签约收入进行分摊 开发间接费的分摊原则 资本化利息的分摊方式 分摊方式：全集团内统一分摊，每半年一次 分摊基础：国内所有利息成本、融资费用 +　(用于项目建设)Pre-IPO借款产生的利息成本（减汇兑收益） 分摊系数：本期XX项目PUD新增额/本期全集团PUD新增额之和 除资本化利息外的期间费用分摊方式 除资本化利息外的期间费用的分摊不需要在集团层面上统一分摊，而在区域公司层面上进行； 以区域公司账面当年支付的除资本化利息外的开发间接费用总额作为分摊的总额； 以项目资金占用占比乘以除资本化利息外的期间费用总额，就得到该项目应分摊的金额； 土地成本分摊的特殊事项说明及例析 对于分期开发的大项目，土地成本存在二次分摊的问题： 　　第一次分摊：在项目的各期之间进行分摊； 　　分摊原则：根据各期的用地面积进行分摊； 　　第二次分摊：在同一期内各业态之间进行分摊； 　　分摊原则：根据该期内各业态地上可租售建面占比进行分摊； 　　　　　　　根据各业态实际占地面积进行分摊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（占地面积必须有支持的图纸等资料） 　　注：总的用地面积必须和国土证面积一致，各期划分的用地面积如果有国土证以国土证面积为准，如果没有国土证以规划设计图纸中的占地面积为准； 建安成本分摊的特殊事项说明及例析 赠送面积对应的建安成本的处理，我们按照谁销售受益谁分摊的原则。 　例：蓝湖郡四期地下车库的建安成本直接分摊到联排别墅中，具体如右边表格。 建安成本分摊的特殊事项说明及例析 对于同一种业态，如果既有精装修又有清水房，需要按两种业态分别进行分摊； 　例：观山水项目高层清水房和高层精装修房的成本分摊，详见右边分摊表格。 建安成本分摊的特殊事项说明及例析 对于建安成本尾差的处理，放在建安最大的产品上 ； 　例：观山水项目建安成本的尾差处理。 建安成本分摊的特殊事项说明及例析 对于车库建安成本的考虑： 　车库的成本应提前有所设计，以避免超过扣除营业税后的售价而计提跌价准备。 　应对措施：对于建在地下车库中能够区分清楚的地下人防、设备房（配电、水泵房等）、地下的物业用房的成本等成本在成本归集时作为配套设施费处理，在地上可销售面积中进行分摊； 　 成本分摊中面积的处理办法及例析 同一种业态既有地上又有地下的情况，如果精确处理应该严格把建筑物分为地上和地下分别进行处理，但一般情况下我们按大数主导原则进行分摊，即一种业态如果绝大占比的面积是在地上我们把该业态都作为地上面积处理，如果一种业态如果绝大占比的面积是在地下我们把该业态都作为地下面积处理。 　　例：一栋高层建筑地上9000平米，地下1000平米，在分摊时，高层的10000平米全部视同地上面积进行分摊即可，不再把这栋高层业态既分地上9000平米又分地下1000平米分别按照不同的分摊原则进行分摊。 成本分摊中面积的处理办法及例析 同一建筑划分为不同业态的情况，先按建筑后按业态的原则进行分摊； 　　例：紫都城三期soho约63000平米（其中首二层约1000平米为小商业），同时紫都城有约25000平米独立小商业，那么在首次分摊的时候按soho63000平米,小商业25000平米分摊