土地可研如何编制绪论.ppt

土地信息分析：分为两部分内容，第一部分是项目信息与区域状况，此部分主要是分析当地城市经济、未来发展方向及房地产市场走势等，以判断是否符合我司进入的条件；第二部分为宗地基本情况介绍，包括地块所处位置及现状，以分析拿地和后续开发成本，降低不可预期风险。 （原则：具体项目具体分析，灵活主动） 1 项目信息。通过直观、简单的表格形式将项目信息统筹，加强对地块及当地政策环境和开发成本的认识。 内容包括项目的区位、面积、总建筑面积 有助于了解项目的目标客户群和距目标市场的距离 有助于对项目的定位和销售策略的认识 内容包括项目的净利润、销售收入、楼面地价 有助于明晰该项目的权属（现金流型or利润型） 有助于中心合理安排资金使用计划 项目财务指标 当地行政事业性收费及预售条件 项目区位及基本情况 内容包括行政事业性收费和预售条件等 有助于了解在该地区进行房地产开发建设的成本和资金回笼期 有助于明晰后续阶段与政府谈判的内容 城市区位。通过对项目所在城市的区位优势及所处城市或周边城市经济活跃程度的研究，分析在自然资源、地理位置、社会经济条件、政治、交通等方面具有的优势。 城市经济。判断城市经济的发展情况，分析当地市场购买力；包括GDP、人均可支配收入、居民储蓄存款、产业结构等。 结论：1、常住人口与商品房销售额的散点图，可以发现随着人口的增长，商品房销售额的不断增加，呈扇形分布。 2、GDP总量与商品房销售额变化有很高的相关性，这意味着城市的市场规模很大程度上取决于其经济发展水平。 城市发展方向。我司项目以郊区大盘为主，生活配套和人气都有较缺乏，如果我司项目偏离城市发展主轴，未来发展空间较弱，势必会影严重影响项目的销售，因此，城市总体规划对我司项目的影响十分巨大。 城市交通。以分析地块交通通达情况，确定与目标市场的距离，研究项目未来升值发展空间。 地块区位。以一般居民生活范围2.5公里为单位，分析地块周边生活配套，以判断该区域人气和目标客户群；地块区位图的编制原则同城市区位图，视项目目标市场定，需标明与各重要节点的距离，包括政府单位，交通节点，生活、医疗、教育、体育、商业配套等。 地块配套。以确定项目配套情况，分析项目开发建设成本；市政配套必须严格按照实际情况编制，分为已有和规划两部分，分别标示，同时需标明容量、有无富余容量、接口位置和距离等详细信息。 地块现状。以明晰地块开发可行性及后续成本；编制原则同地块配套，实事求是，严格按照地块现状标示，认真细致，不遗漏任何地表附着物、地下埋藏物，除此之外还需观察周边有无影响影响项目开发的因素，如国防光缆、高等级高压线、化工厂、火电厂、铁路、安息园等。 可研报告的框架：  1 2 3 4 5 市场竞争分析。从住宅、土地、竞争对手三个方面进行研究，由此了解当地土地、住宅市场规模及发展速度，分析当地市场供求对比、市场可进入性和未来盈利空间。 分析目标住宅市场的成交价格与成交货量 有助于预估当地住宅市场供求对比和房地产发展热度 分析竞争楼盘的基本信息 有助于对当地住宅市场发展的规模和趋势的认识 竞争楼盘分布图 已成交土地分布图 商品房住宅销售统计表 分析目标土地市场的成交价格与区位、交易量 有助于对当地土地市场发展规模及速度的认识 2 商品房住宅销售统计表。分析当地房地产市场发展热度，通过当地住宅和土地市场价格现状，预估未来发展趋势和市场可进入性；数据来源主要是当地房地产信息网。 竞争楼盘分布图。快速熟悉当地住宅市场、掌握当地畅销户型、消费者可接受房价预期及我司进入该区域所要面临的竞争压力；数据来源主要是踩盘和搜房网、当地房地产网站。 目标地块 可对比项目分析。实地调研竞争对手项目，以此来分析判断目标市场的消费习惯、住宅均价和市场赢利空间；主要数据来自踩盘。 竞争对手信息： 1、区位 2、开发商 3、供应量 4、价格 5、销售情况（主力户型） 6、竞争情况（与我司产品比较） 7、销售策略 已成交土地分布图。分析当地土地市场成交规模和价格，以分析土地市场供求现状，预估土地成本和盈利空间；数据来源国土资源部网站（中心土地成交资料库）。 可研报告的框架：  1 2 3 4 5 项目财务指标估算。作为投资人员，除了关注项目的静态指标，还需关注项目的动态指标，动态指标是实现项目高周转最核心的指标之一。 静态指标： 销售净利润=（净利润/销售收入）*100% （该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表示销售收入的收益水平。） 土地成本获利倍数=（净利润/土地成本）*100% （反映每平方土地成本带来的净利润是多少，表示土地的盈利水平。） 动态指标： 预售首年资金回笼率=首年销售收入/（首年土地成本+首年开发费用+销管费用+各项税费） （相对于只考虑净利润率，更加强调货币的时间价值；回笼率