土地使用制度绪论.ppt

所谓溢出效应(Spillover Effect)，是指一个组织在进行某项活动时，不仅会产生活动所预期的效果，而且会对组织之外的人或社会产生的影响。简而言之，就是某项活动要有外部收益，而且是活动的主体得不到的收益。 拆迁问题困扰世界，各国如何面对的“钉子户”？ 美国：1、各方协商合理赔偿 2、拆迁补偿有标准 韩国：1、依法处理一草一木 2、高额拆迁费令开发商却步 《飞屋环游记》 三、土地资源合理配置的原则 1、城市土地利用规划的稳定性原则 2、城市土地资源利用的综合性原则 3、城市土地资源合理配置中以人为本原则 4、城市土地资源合理配置的生态原则 四、城市土地市场 1 、城市土地市场 ——是城市土地使用权交易的总和 2 、土地市场的构成： 一级市场：国家垄断使用权 二级市场：用地者相互转让使用权 一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的各种经济关系的总和。 二级市场：是城市土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通 。 土地市场运行体系 土地市场 土地使用权 出让市场 土地使用权 转让市场 到期收回 转让收回 其他收回 土地 征用 土地 出让 土地转让 土地出租 土地转租 一级市场 二级市场 四、中国土地市场 特点： 1、垄断性 2、权利主导性 3、不完全性 4、地域性 5、土地供给弹性小 中国土地市场过程 1、国家向农民集体征用土地 城市政府和县级政府的土地行政管理部门代表国家行使国有土地的出让权。 农民土地被征用，不是为了自身的经济利益，或者并不自愿，为了国家的利益和“公共”的利益，带有一定的强制性。 政府与农民无论在身份上还是在经济上都是不平等的。 征地的补偿费不是土地价格。 ?2、政府向开发商出让土地使用权 主体在经济上是不平等的。 双方的交换不是完全开放的、自由的、充分竞争。 开发商不是土地的最终使用者。 市场主体的单位数量是有限的。 3、开发商出售房地产 虽然矛盾和问题最多，但是最符合市场规则，一般说是最透明和平等的。 土地的产权与地上建筑物或构筑物的产权存在严重的不一致。 由于住宅的类型很多，不仅形成住宅价格的巨大差异，而且造成居民对国家土地资源分享权利的严重不公。 第三节　城市土地使用制度 一、城市土地使用制度的类别 土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，它是整个土地制度的一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式 城市土地使用制度可以分为两大类 无偿的行政划拨制度 有偿的市场交易制度 从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面： 1、城市土地使用权出让 2、土地使用权划拨 3、城市土地使用权转让 4、城市土地使用权出租 5、城市土地使用权抵押 二、中国城市土地使用制度改革 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。 基本特征就在于： 一是行政划拨 二是无偿无限使用 三是禁止转让 城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段： 1、征收土地使用费； 2、实行土地使用权有偿出让和转让； 3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使 用权出让和转让条件。 三、城市土地利用规划 （一）城市土地利用规划的内涵 城市土地利用规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法。 （二）城市土地利用规划的作用 1、城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段。 2、城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性。 3、城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。 武汉市土地利用总体规划（1997-2010） 第一章? 总? 则 ： 规划目的、规划依据、规划任务、规划期限 第二章? 土地资源利用状况： 地资源利用现状、土地利用中存在的主要问题、土地资源利用潜力 第三章? 土地利用目标和原则 第四章? 区域土地利用和土地用途管制规则 第五章? 土地利用结构调整 包括对农用地、建设用地的调 第六章? 耕地保护 第七章? 土