土地增值税p绪论.pptVIP

维美姿可先将土地通过升华集团的维亚子公司做一个流转环节，然后再以协议价格销售给毅力公司。具体做法是： 第一个环节：以800万元的价格将土地销售给维亚子公司，维美姿应纳税为： 应缴营业税=(800-300)×5％=25万元 城建税和附加=25×(7％+3％)=2.5万元 印花税＝800×0.05％＝0.4万元 允许扣除项目=300+25+2.5+0.4＝327.9 万元 增值率=(800-327.9)÷327.9=472.1÷327.9 ＝144％,大于100％，适用税率50％ 土地增值税＝472.1×50％－327.9×15％ ＝236.05－49.185＝186.865万元 第二个环节，由集团内维亚公司以1000万元将土地销售给毅力公司，维亚公司纳税： 应缴营业税=(1000-800)×5％=10万元 城建税和附加=10×(7％+3％)=1万元 应纳印花税=1000×0.05％＝0.5（万元） 允许扣除项目=800+10+1+0.5＝811.5 万元 增值率=(1000-811.5)÷811.5=188.5÷811.5 =23％,小于50％，适用税率30％。 土地增值税=188.5×30％=56.55万元 土地增值税总合=186.865+56.55=243.415(万元) 少纳土地增值税36.235(279.65-243.415) 增加了一道纳税环节，并没有增加营业税负担，而土地增值税却降了36.15万元。 实施筹划时需注意： 1.注意相关法律规定。通过关联企业进行税收筹划时，不能违反有关关联交易的限制性规定。具有超前意识，所筹划对象市价持续上涨，并且计划将转让时，应提前进行筹划相关操作。在转让过程中，不要将销售给关联企业的业务利润做得太低，防止出现避税嫌疑。 2.产权转移时必须缴纳一定的费用，如过户费、印花税、契税等。纳税人应当综合测算，将节约税收与增加费用进行比较，符合成本收益原则。 四、土地增值税及其筹划 (一)土地增值税基本规定 (二)土地增值税计算 (三)土地增值税筹划 (一)土地增值税基本规定 1.土地增值税概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。 2.纳税人 纳税人为转让房地产的单位和个人 不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资，不论部门，只要有转让房地产的行为,均为土地增值税的纳税人。 3.征税范围 土地增值税的征税范围包括： (1)转让国有土地使用权 (2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 (3)存量房地产的买卖。 界定以转让的土地是否为国有,产权是否发生转移,是否取得了收入为判定标准。 对若干具体情况的判定 (1)房地产的继承、赠与。没有取得任何收入，故不属于征税范围。赠与指：A. 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；B. 赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 (2)房地产的出租。不属于征税范围。 (3)房地产抵押，抵押期间，不征收土地增值税。抵押期满后，以房地产抵债，发生了权属转移，则属于征税范围。 (4)房地产交换。属于征税范围。但个人互换自有居住用房，免土地增值税。 (5)以房地产进行投资、联营。一方以房地产作价入股或作为联营条件，暂免征收土地增值税。将上述房地产再转让，应征收土地增值税。 接受企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营的，应征税。 (6)企业兼并转让房地产。暂免征收土地增值税。 (7)合作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，征税。 (8)房地产的代建房行为。无权属转移，不属于征税范围。 (9)房地产的重新评估。有增值，无权属转移，未取得收入，不属于征税范围。 4.税率 级数 增值额占 扣除项目比例 税率 扣除系数 1 50％以下 30％ 0 2 50％－100％ 40％ 5% 3 100％－200％ 50％ 15% 4 200％以上 60％ 35% 5.税收优惠 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。超过20％的，应就全部增值额按纳税。 (2)因城市规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,免土地增值税。 (3)城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 (4)财税[2008]137号明确：对个人销售住房暂免征收土地增值税。 纳税申报：应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 (二)土地增值税计算 土地增值税=增值额×税率-扣除项目×扣除率 增值额=收