土地增值税讲课稿绪论.pptVIP

* * * * * * * 【案例6】税务机关土增税审核情况 项目 生地 熟地 在建项目 合计 一、转让收入 2000 5000 9000 16000 二、扣除项目金额 1778.67 3853.34 8694 14306.01 （一）地价款 1666.67 3333.34 5000 10000 （二）开发成本 0 200 1300 1500 （三）开发费用 0 0 630 630 （四）转让税费 112 280 504 896 （五）加计扣除 0 40 1260 1280 三、增值额 221.33 1146.66 306 1693.99 四、增值率 12.44% 29.75% 3.52% 　 五、应征税款 66.399 343.998 91.8 502.197 土地增值税的计征类型（扣除项目组成） 一、转让土地 （一）转让生地：地价+规费+税费 （二）转让熟地：地价+规费+开发成本×（1+20%）+税费 二、转让存量房 （一）按评估价：实际支付的地价+规费+重置成本价×成新 度折扣率 +税费 （二）按发票额：发票额×（1+持有年度× 5%） +税费 三、转让增量房：地价+开发成本+开发费用+转让税费+加计扣除 （一）预征：分类预征 （二）清算 1、查实征收 2、核定征收 （1）大核定：按收入额定率征收 （2）小核定：核定收入、核定扣除项目金额 扣除 原则 真实性 合法性 实际 支付 准确性 相关性 配比性 成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。 同时满足以下两条件： 1、款项已经实际支付 2、取得合法有效凭证 三次分配：本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配 一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配 所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。 二次分配：本项目扣除项在各开发产品间（普通、非普通、非住宅）进行分配 前期工程费 规划、设计、勘察、项目 可行性研究等支出 水文、地质、测绘等支出 “三通一平”等支出 多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配 建设工程勘察设计合同管理 怵目惊心的 “设计费”、“咨询费” 规划设计计费标准 一般发生在立项开工前应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目 【案例6】 1、支付韩国**公司“设计咨询费”1，031.32万元； 2、支付英属维而京群岛注册的**（顾问）有限公司“建筑设计顾问服务费”3，189.36万元； （一）前期工程费 建安 工程费 出包 方式 自营 方式 建安工 程是否 真实发 生 工程造 价是否 异常 有无施 工资质 和队伍 建安工 程是否 真实发 生 甲供材 料是否 重复扣 除 人工等 各项费 用是否 虚列 形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。 实质方面审核： 1、实地查看； 2、与预概算、施工、决算中介、审计等进行分析比对 已开票未支付的质量保证金除外 建安预警值 建筑安装工程构成 建安发票是否在项目所在地税务机关开具 建筑安装工程内容 为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进行的施工工作而完成的工程实体叫建筑安装工程。在工程项目里是以各个单位工程单体出现，按照GB50300-2001统一标准，每个单位工程由地基与基础、主体结构、装饰装修、建筑屋面 、建筑电气、通风与空调、智能建筑、电梯等九个分部组成。 监理费、代垫水电费、劳务派遣费、家具电器购置费不属于建筑安装工程费 【案例7】 ***项目规划建设用地227，753.77平方米 ，绿地率30%，绿化支出高达494，550，812.52元，平均每平方米绿地费用7，238.09元。该公司同期在相邻周边开发建设800亩主题公园，存在严重“串户”问题。 【案例8】 **公司与**园林绿化工程有限公司签订园林建筑工程施工合同，承包形式为包工包料，工程结算书合计为3,810,214.48元，取得的凭证为《商业企业专用发票》填写内容为“绿化工程款”。 （三）基础设施费 基础设施费 公共配套设施费 开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出 不能有偿转让的开发小区内公共配套 设施发生的支出。 形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。 限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用 多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配 【案例9】 某项目公共配套设施费23，000万元，占开发成本近30%，经审核，系代为政府建设位