土地投资模式绪论.ppt

土地投资模式介绍 华润万家物流管理中心 2014年7月28日 一、企业获取土地模式 (1)直接招拍挂 (2)一级开发： (3)过户 股权收购：是指投资人通过购买项目公司股东的股权取得项目公司股东的法律地位，从而控制项目公司的经营管理权和财务权，完成项目公司名下项目转让。 房地产开发项目直接转让方式下，项目权属发生变更，须根据法律规定的要求和方式，履行相应的审批、许可等手续，手续繁琐，还需交纳一定的交易税费。 (4)股权收购 勾地等意向性拿地：是国土资源部门制定年土地供应计划，经审批后，用地者可以根据自己的需要选择合适土地。 政府需办妥土地征地农转用报批手续、完成征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土地在一定期限内分期招拍挂出让。 企业以一定的价格条件报名参与土地竞买，并在竞得土地后进行项目的开发建设。 (5)勾地等意向性拿地 三旧改造：是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。 “三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。包括政府统一收储后出让、企业直接参与旧改、自行改造主体吸收房开企业参与、收购改造四种方式。 (6)三旧改造 二、经济效益指标及成本构成 (1)土地成本 (2)开发成本 (包括红线外代建工程所涉及费用，若有) (3)营业税及附加税 营业税及附加税包括营业税、城建税、教育附加 (4)土地增值税 土地增值税分为预征与实际结算两部分： 预征税率为：别墅销售收入的3%，洋房销售收入的1%； 实际结算按公式计算，具体为： 土地增值税=(销售收入-(土地成本+开发成本)×120%-营业税及附加-销管费用-财务费用)×对应增值税率-速扣系数 约为销售收入的5-10% (5)销管费用 销管费用包括销售费用及管理费用： 销售费用 售楼部装修 策划推广费 佣金费等 管理费用 指除项目部外其他部门为组织和管理项目经营所发生的各项费用 (6)所得税 三、重点关注的效益指标 毛利润率=(毛利润额 ÷ 销售金额)×100% 毛利润额=销售金额-土地成本-开发成本-营业税金及附加-土地增值税 土地成本获利倍数=净利润额 ÷ 土地成本 自有资金投资回报率= (净利润额 ÷ 自有资金)×100% 项目投资总额=自有资金+筹集资金+销售回笼再投入 首年资金回笼率= (首年资金回笼金额÷ 集团投入资金)×100%