房地产估价的理论和方法.pptVIP

3.2.2净收益的测算 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 实际收益是指在现状下实际取得的收益，一般不能用来估价，因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大。 客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。 3.2.3报酬率求取 报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比例。 报酬率=投资回报/所投入资本 3.2.4收益期限的确定 收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间，具体是自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。 对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限的，就根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限。 3.2.5收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。 3.2.6收益法适合的估价对象 收益法适合的估价对象是有收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、 农地等。 收益法一般不适合用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。 3.2.7收益法估价程序 3.3.1 房地产价格构成 房地产价格通常由下列6大项构成：⑴土地取得成本；⑵开发成本；⑶管理费用；⑷投资利息；⑸销售税费；⑹开发利润。 ⑴土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。目前情况下，取得土地的途径主要分三种：①通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金；②通过国有土地上房屋征收取得的，土地取得成本包括征收安置补偿费和土地使用权出让金；③在市场上“购买”的，土地取得成本包括购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费。 ⑵开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 在实际中主要包括以下几部分：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发工程中的税费。 ⑶管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以某一比率来估算。 ⑷投资利息：它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算作利润。 ⑸销售税费：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商（卖方）缴纳的税费，可以分为以下3类：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（如由卖方负担的交易手续费）等。 在估价时，通常按售价的一定比率来估算。 ⑹开发利润：是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 3.3.2成本法的基本公式 ⑴最基本的公式 积算价格=重新购置价格-折旧 ⑵适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 ⑶适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建筑成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 ⑷适用于旧有房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 3.3.4成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价值是依据其生产所必要的费用而决定。 3.3.5成本法适合的估价对象 对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产特别适用成本法估价。??? ?  3.3.5成本法的估价程序 “备”则“倍” 有准备、有规划的人生更精彩！ 3.3.3重新购建价格 重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状