01_市场调研要点.ppt

* * 小结: 深圳城市发展进程带动商务中心西移，目前形成5大核心商务区域 近五年来，深圳商务物业市场成交量跌宕起伏，但成交价格持续走高 深圳商务物业售价范围在2.8-4万之间，其中福田中心的写字楼价值最高 深圳商务物业租金范围在87-180元之间，其中福田中心的写字楼租金最高 深圳商务趋势：未来形成五个总部基地，分别为：前海、后海、龙华新城、福田CBD、龙岗总部经济 深圳写字楼市场说明，写字楼市场走势好，但是未来项目不在深圳商务市场的发展区域内，若项目开发商务物业不仅竞争力差，而且客户积累有很大难度 梅观高速 布龙路 和平路 龙观路 东环一路 民治大道 梅龙路 写字楼项目 江南华府 金銮时代大厦 人民路 美丽商业大厦 秋瑞大厦 东明大厦 蓝坤大厦 南贤商业大厦 七星商业广场 金龙华广场 和平大厦 新谰大厦 龙坂片区历年供应主要集中在龙华新城，坂田片区纯写字楼用地出让不足，写字楼物业供应较少 龙华历年来纯写字楼用地出让较少，多为村集体用地，商务环境不成熟 龙华商务供应：未来集中在龙华新城，因土地性质的原因，一般商务只租不售 龙华 同全市其他区域相比，龙华写字楼租金相差悬殊，租金不到福田写字楼租金的一半，一直处于比较低的水平 龙华写字楼市场发展一直比较迟缓，写字楼物业供应和需求均不发达，商务环境较差 注：数据来源于世联平台 同其他区域相比，龙华片区写字楼市场租金水平低下，发展迟缓 龙华 项目名称 售价（元/平） 租金（元/平·月） 管理费（元/平·月） 物业管理 公司 土地性质 江南华府华商国际大厦 17000-23000 40-50 3.88 花样年 国有出让地 金銮时代大厦 只租不售 50-55 5.38 花样年 村集体 美丽商业大厦 只租不售 50-60 10 花样年 国有出让地 东明大厦 只租不售 45 3.8 自己管理 国有出让地 秋瑞大厦 只租不售 42 3 自己管理 村集体 蓝坤大厦 只租不售 38 3 自己管理 村集体 南贤商业大厦 只租不售 42 4 自己管理 村集体 七星商业广场 只租不售 50 7.8 花样年 村集体 龙华写字楼市场基本为只租不售，管理费便宜，物业管理公司水平不高，部分写字楼开发商自行管理 龙华写字楼一般以租为主，并且写字楼档次相对低，服务水平相对低 龙华 规模（平米） 20000 层数 18 大堂 两个大堂每个面积不超过一百平米，石材地板和墙面，整体品质感不够，标配保安时常在岗位，大堂前台为某航空公司咨询处 本体商务设施 智能中央集成管理系统、楼宇自控系统、空调计费及水电抄表系统、综合布线系统、计算机网络系统、移动通讯增益系统、背景音乐及紧急广播系统等 户型 45平米、61平米、115平米，115平米以上 出租率 出租率不到70%，总共18层楼，主要租客都集中在9楼以下，以低楼层最为集中，据大楼管理处宣称，高楼层的部分公司可能保留做其它用途 租客 租客公司性质较为分散，总体以电子公司较多，还有贸易公司、服务公司、制造企业办事处等，较有名的公司有中国电信、友邦 美丽商业大厦整体运营情况一般，出租率不到70% 规模（平米） 10000 层数 14 大堂 大堂面积较大，超过两层楼的挑高天花，石材墙面和地板，感觉较大气，但是目前大堂内无任何装饰和摆设，前台仅一至两位咨询人员，保安时常不在固定岗位，总体感觉较冷清 本体商务设施 独立式VRV空调系统、多重智能化系统等 户型 主要为60平米单间，如要更大面积则用多套打通 出租率 14层高写字楼共有144个单元，目前总共进驻30余家公司，占据30多个单元，出租率为24% 租客 电子公司、科技公司、服务公司、制造企业办事处，无知名大公司，大部分公司办公人数不到十人，只租一至两个单元，仅有一家公司占用4个单元格共240平米 江南华府华商国际大厦出租情况差，目前只有少数单位入住办公，出租率仅为24% 龙华写字楼未来供应主要在龙华新城核心区，占总体供应量的80％；其规模优势难以匹敌 梅观高速 布龙路 和平路 龙观路 东环一路 民治大道 梅龙路 人民路 龙华新城 核心区规划 151万平米 办公类物业 油松工业区 规划 13.8万平米 办公类物业 龙华旧城 核心区规划 23万平米 办公类物业 龙华新城核心区： 未来办公物业供应量约151万平米，深圳新客站附近商务集群特征明显 油松工业区： 未来办公物业供应量约为13.8万平米，沿龙峰路和民治大道分布 龙华旧城核心区： 未来办公物业供应量约为23万平米，主要沿人民路分布 数据来源：龙华新城核心区、龙华旧城核心区、油松片区法定图则 龙华写字楼供应：集中在龙华新城核心区、龙华旧城、油松工业区 龙华 小结: 龙华商务供应：未来集中在龙华新城 同其他区域相比，龙华片区写字楼市场租金水平低下，发展迟缓 龙华写字楼一般以租