枫林天下个例分析——国基城邦讲述.ppt

国基城邦个案分析 报告总纲 第一部分：基本信息 第二部分：在售信息 案 名 国基城邦 工地位置 矿大南湖校区南1000米 开发商 徐州国基投资置业有限公司? 售楼处位置 矿大南湖校区南1000米 企划销售 自销 总建面 20万方 工程进度 全部封顶 规划用途 住宅 产品形态 小高层、高层、花园洋房及联排别墅组成 容积率 1.25 绿化率 47% 地理位置图 占地面积 16万方 总建面 20万方 规划户数 4500 户型区间 70-140㎡ 车位比 1:0.7 上房日期 2015年8月C10-C16#入住? 交通 51路、22路国基逸境招呼站： 837路、63路 望城站：903路 物业管理 徐州中正物业管理有限公司 物业费用 1.65元/平方米·月? 项目配套 室内游泳池、健美丽人健身场所、社区商业 建筑风格 ART-DECO建筑风格 科技智能化 配置直饮水系统、太阳能系统；德国博世对讲系统、门禁系统、三方通话系统； 国基城邦 国基城邦 客户认同点分析： 国基城邦品牌，也体现了项目的价值点之一； 周边配套日益完善，徐州幼师国基幼儿园、休闲运动双会所、室内游泳池、健美丽人健身场所、社区商业（苏润超市、水果商店、中国移动、老锅台快餐、交通银行、社区卫生站） 周边项目较多，社区氛围较为浓厚； 交通越具成熟，51路、22路国基逸境招呼站： 837路、63路 望城站：903路 ； 纯住宅用地，紧邻云龙湖，环境好； 便利超市 社区服务站 便利超市 公交首末站 88㎡3室2厅 97㎡3室2厅 整体户型配比 面积段 备案套数 备案面积 剩余套数 剩余面积 面积去化率 80以下 488 34995.19 80 5541.26 86.33% 81-90 832 72002.54 71 6293.45 91.96% 91-100 518 50122.57 15 1447.64 97.19% 101-110 478 50455.39 13 1380.51 97.34% 111-120 459 52733.28 18 2064.27 96.23% 121-130 204 20526.73 4 5895.64 77.69% 131-140 93 12891.11 6 825.18 93.98% 141-150 157 22483.51 13 1873.98 92.31% 151-160 2 158.84 0 0 100.00% 161-170 44 7449.69 7 1180.58 86.32% 171-180 33 5731.01 4 705.76 89.04% 181-190 38 7141.74 0 0 100.00% 191-200 3 587.12 0 0 100.00% 200以上 44 12073.13 5 1424.59 89.45% 合计 3392 349351.9 236 28632.86 92.42% 目前本项目共剩余236套，28632.86㎡，主要集中在81-90㎡和121-130之间 各月度去化水平 2015年1-月份共成交1.85万方，个月基本上是逐月成交上升，库存2.86万方，今年基本可以清盘 各面积段去化 成交面积段来看，主要以81-90㎡的小户型成交最多，为7.2万方，91-100㎡，101-110㎡，111-120㎡的面积段成交均在5万方左右，供应去化表现良好 总体去化分析 主要供应集中在81-90㎡之间，占整体供应的21%，去化仍以以81-90㎡最多、占比21%㎡ 户型去化分析 从成交的户型来看二房的成交占比最高，达到38%，其次是1+1的小两房占比24%，再次就是2+1的小三房成交占比为14% 客户分析及潜在客户需求特点 目标客户 辅助客户 主力客户 地缘性客户 非地缘性客户 铜山区，矿大片区客户 周边乡镇客户 老业主 置业目的（1）改善居住环境，就近置业； （2）工作区域：楼盘附近的企业、学校等机构 （3）消费观念；以改善居住条件和工作方便为主， 追求生活品质。 地缘客户 非地缘客户 非地缘客户群体，一是对周边的环境比较认可 周边客户群体对于项目的性价比较为认可，曾东面积， 特别对于刚需客户更有吸引力 客户情况分析 盛世年华，居乐园， 风华园等 西区客户 二期在售房源为剩余尾房（25,27,29,37楼），多数为顶层，面积104-148㎡，赠送面积约16-22㎡，顶层赠送阁楼，面积约等同于房屋面积。不含赠送面积均价6300元/㎡，含赠送面积均价5300元/㎡。 现国基主推三期C12#-C15#楼，2个单元，一个单元一梯两户，一个单元一梯三户，户型面积74-102平米，主力户型89㎡+19㎡，主要为小三居。推出了部分特价房（额外享99折优惠），优惠后均价5600元/㎡（含赠送面积）。 国基逸境目前