华誉置业巴中项目定位及物业发展建议讲述.ppt

* * * 外部平面交通 景观轴线 车流线 外部人流线 车辆入口 商业人流入口 住宅人流入口 中轴景观带聚集人气，商业体在此设置出入口，有效引入人流； 居住出入口与商业人流线路区分开来，但是居住人流可以有效的到达商业，从而增强商业人气； 车辆通过出入口能够很便捷的到达商业，并与商业人流区分开来。 垂直交通 电梯 自动扶梯 人行梯步 多样化的立体空间和交通组成将保证项目的可达性和易达性。 功能布局 共享空间 商铺划分 人流动线 标示系统 商业——主力店 A C A处设置为百货商场，单栋1—4层，面积为25000 ㎡左右。商场大门设置在广场处，聚集人气。拥有独立的展示面、卸货通道和仓库空间。 B处设置大型超市，单层负一层，面积不低于5000 ㎡。负一层通过地下与右侧商业进行连接。 C处设置家电卖场，1—3层，面积为4000 ㎡左右，其中1层的面积尽量减少。 B 商业——品牌店 D E F D处为1层，规划为珠宝饰品、运动、美容美发、眼镜店、药店、品牌服装，其单个铺面面积适合划分，租金承受力高。总面积约6000 ㎡ E处为2层，规划为品牌男女装，有效提升租金水平。总面积约6000 ㎡ F处设置为品牌连锁快餐店，由1层上楼，设置在2层，聚集和引入人群，面积约300 ㎡。 商业——餐饮、休闲娱乐 G H I G处，1层临南池路为银行，其余1层、2层规划为中大型餐饮店（中餐、火锅、特色餐饮3层为茶楼，4层为会所、KTV，靠近酒店、停车方便，与零售业态有效区分。 H处为3、4层，规划为会所、KTV。 I处3层部分为电器卖场，剩余部分为家纺、儿童妇幼品；4层为电影院（由于当地电影消费力较低，其招商难度大，预备业态为网吧、美容和健身会所、儿童乐园）。 商业——家居建材市场 J K J处1—3层为品牌家居店。面积为2000—4000平米。4层规划为经济型酒店，与项目星级酒店不冲突，主要针对周边小商户和休闲娱乐散客住宿；同时也可规划为茶楼等休闲业态。 K处为大型家居建材卖场。面积约2万平米。合作经营：合作方以土地作价入股，商家以品牌和建设资金入股的方式，组建合资公司共同经营管理项目，双方协商利润分成。 一楼商业划分 一层的商铺单价较高，划分原则是最大的提升商铺价值，控制总价，便于销售。商铺布局尽量做到多的展示面，充分利用外部车流人流，内部人流线路做到通畅，尽量不要出现死角。 商铺开间为4—5米，进深为6—10米，划分面积集中在30—60平米。 二、三楼商业划分 四楼商业划分 四层的商业业态以休闲娱乐为主，以出入方便、面积适中、形状规正好用为划分原则。 划分面积集中在150—400平米，大小还可自由组合。 人流动线 出入口 人流动线 外部人流动线 垂直 交通 垂直交通 垂直 交通 共享空间——广场入口 通过步行街、广场等开敞空间，使得整体空间格局疏密有致、收放自如。 营造出人性化的氛围，将人与城市的心灵距离缩短再缩短，成为人们驻足的休闲场所。 共享空间——中庭景观与局部挑空 提升内部商业价值，营造商业氛围。 城市森林的局部点缀，有效体量的个性建筑，作为酒店、餐厅或者个性的时尚专卖，为都市人提供纯天然的消费休闲地。 共享空间——城市点缀空间 共享空间——商业街雕塑 商业步行街的风格小品 上图的雕塑不仅能够体现巴中红色革命老区的历史文化，还能能够增加商业街的商业氛围和趣味性。 标识系统——业态导示 总平面图示意 区域方位指示牌 业态指示牌 标识系统——室内指示系统 楼层平面图 品牌指示牌 楼层业态指示牌 电梯楼层业态指示牌 酒店楼层指示牌 各区域应配置相应的楼层平面图、经营范围、品牌指示牌 地上停车场指示牌 地下停车场指示牌 楼梯指示牌 业态指示牌 地下停车场指示 地上及地下停车场、自行车库出入口应设明显标识及车位电子信息屏； 出租车、巴士、自行车停靠点应设明显指示牌。 标识系统——室外指示系统 品牌广告照明效果示意 霓虹灯照明效果示意 楼体广告效果示意 楼体液晶广告效果示意 垂直广告夜景示意图 标识系统——广告标识设置 简欧住宅:ARTDECO风格 风格建议 户型设计 符合市场流行趋势，强调观景与私享属性的潮流产品。 户型设计 建议原则 以3房及2房为主，主要满足客户刚需及改需。客厅、主次卧室、厨房、卫生间等各功能空间的尺度保持合理，避免空间浪费。 根据外部景观资源的优劣，确定平层布局中大小户型位置的分布，进而优化项目户型产品价值。 尺度合理 强调观景 附送面积 引入市场流行元素，如空中庭院、法式阳台等增加附送面积，提升产品附加值，强化市场竞争力 住房尺度建议 面积段 85㎡以下 88—95㎡ 96—110㎡ 110-120㎡ 户型 2房 2变3房 3房 舒适3房或可变4房 主卧 开间＞3.3 进深＞3.6 开间＞3.3 进深＞3.