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三、商圈分析与调查 2、商圈定义与类型 商业区 商业行业的集中区，特色为商圈大，流动人口多，热闹，各种商店林立。消费习性为快速、流动、娱乐、冲动购买及消费金额较高。 住宅区 该区户数多，至少必有1000户以上。消费习性为消费者群稳定、便利性、亲切感、家庭用品购买率高。 文教区 该区附近有大学、中学、小学等机构，消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高及显现服装饰品、运动产品、显现饰品、文教用品购买率高 办公区 该区办公大楼林立。其消费习性为关注便利性，外来人口多，消费水准较高。 混合区 即住商混合、住教混合区。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 三、商圈分析与调查 商圈也和生命体一样，具有完整的生命周期，在不同发展阶段的特征也不相同。一个完整的商圈生命周期通常包含四个发展阶段。 起步期: 这个是指一个商圈开始形成的早期阶段，这个阶段商圈内的商业网点数目少，分布相对集中。 发展期 ： 这是指一个商圈发展的高速成长阶段。这个阶段商圈内的商业网点数目开始快速集聚，中心商圈内功能越来越向单一化发展，商业集中程度更高，中心商圈影响力开始快速增加。商业网点的快速增多，使得消费者有了更多的选择。 成熟期： 这是指一个商圈相对稳定发展的时期。商业网点设施配套齐全，商业网点之间竞争激烈，消费者对商店的形象、商誉、购物气氛、服务等。阻碍顾客来店购物的因素则包括交通时间、交通成本、机会成本及其他费用。 衰退期： 指由于种种客观条件，原有的商圈的商业网点集聚力下降，使整个商圈效益出现了递减趋势。 3、商圈生命周期 三、商圈分析与调查 商圈调查主要包括：市场整体评估、消费者调查、商圈人流监测与聚客点评估、商圈饱和度、商圈气氛与定位、商圈竞争调查等。 一、市场整体评估 城市基本形态：消费品零售总 额 人 均 GDP，人口结构，人口总量 居民经济指标： 人 均 可支配收 入 ， 人 均 消费支出 政府商业划分：近期、中期和远期商业规划，城市交通建设，城市改造。 城市文化状态：文化娱乐形态，资讯消费情况，某提影响度 二.消费者调查 消费者人口统计变量： 区域的人口数量，人口结构，经济收 入 ，职业结构。 消费者购买行为和习惯：购买场所，交通工具，购物时间 消费者满意度研究： 对目前商圈的满意度，对不同商家的评价和好喜好度 消费者生活方式研究： 其他娱乐，饮食、休闲、资讯方面的研究 4、商圈调查主要内容 三、商圈分析与调查 三.商圈人流量监测与聚客 点 评估 在工作日与节假日进行定 点 监测，统计出不同时段内经过店址的客流总数，各性别的人数、年龄层人数等信息并进行分析。 一个商圈有没有主要聚客 点 是这个商圈成熟度的重要标志，聚客 点 的选择也影响到商圈的选择。 1、店址所在商圈能否吸引大量人（车）流？ 店址接近或位于大型商业街中心区域，政府机关集中办公地区、休闲娱乐及商业活跃地区等，聚客能力强。 2、商圈内部人（车）流是否能方便达到店址？ 店址周边住宅或上午露的人群，从任何角度都能轻松达到店铺，就如何达到一把扇子的轴心部分，那这个位置就是最具聚客能力的地方。 4、商圈调查主要内容 肯德基店铺选址的聚客 点 评估步骤 1、制定周一至周日（7天）的客流量统计计划。 2、根据七天的评估计划，每天派专人在选店址门前（以营业时间长度为准），用专用量表记录经过门前的客流量，联系测7天，任何情况下都不得中断。 3、每个时间段（小时）内测算有多少人经过该位置并填入表中。除了测出该位置所在人行路上的客流量外，还要测马路中间和马路对面的客流量。是否测算马路对面的客流量，测要看该位置前的马路宽度，原则上，无隔离带的马路对面的人数也要统计在内。 4、客流量统计结束后，选址人员将采集到的客流量数据乘以肯德基的“捕获率”经验值，即可获得可能进入该店的消费者的数量，辅以其他营业额月预估参数，即可预估该店的每个时间段/天/月/年度的平均销售额。 5、在将相关数据输入专用的计算机软件，可测算出该店的总投资额和投资回收期。 三、商圈分析与调查 三、商圈分析与调查 四、商圈饱和度 任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，可由以下式求得； 这一数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应优先选择零售指数较高的商圈开店。 商业圈的零售饱和指数 商业圈内潜在顾客数目 消费者人均零售支出 商店的营业面积 4、商圈调查主要内容 三、商圈分析与调查 五、商圈气氛与定位 商圈的气氛，指的商业圈本身的特 点 和素质。如老实商圈、成长