房地产市场营销市场调查与预测讲述.ppt

三、房地产市场调查程序 房地产市场 调查步骤 准备阶段 实施阶段 分析总结阶段 提出问题、确定目标 初步情况分析 制定调查方案、计划 建立调查组织 收集第二手资料 收集第一手资料 数据分析和解释 编写调查报告 总结与反馈 四、房地产市场调查技术 1、抽样调查 简单随机抽样。就是从总体中按随机原则抽取样本的方法 分类随机抽样。事先把被调查总体按不同特征进行分类，然后在各类中采用简单随机抽样方法，使样本的代表性增强 分群随机抽样。是指把被调查总体分成若干群体，每个群体之间有不同特性，然后对不同群体采取简单随机抽样的方法。 等距抽样。将样本按先后顺序或某种规则排列好，然后等距离的抽取样本。 非随机抽样。根据调查人员分析、判断和需要来进行的抽样。常用的有任意抽样、判断抽样、配额抽样。 固定样本连续调查。用随机抽样法确定固定样本，然后对其展开连续性调查。 2、问卷设计 （1）调查问卷的基本结构 问卷的标题 问卷说明 被访者基本情况 调查的内容 编码 （2）调查问卷的提问形式 ①封闭式提问 二项选择法 多项选择法 填入式问题 顺位式问题：在多项选择的基础上，要求被调查者对询问问题的答案，按照自己的想法和喜好顺序排列。 态度评价题 语义差别题：列出两个语义相反的词，让被调查者做出一个选择，从中发现客户群体的态度。 ②开放式提问 自由式 过滤法：最初提出的问题较为广泛，离主题较远，再根据被调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的地引向要调查的某个专题性问题 五、房地产市场调查报告的撰写 1、基本要求 实事求是 突出重点 结论明确 印刷精美 2、调查报告的基本结构 １）宏观环境调查 （１）××市宏观经济的现状以及发展趋势。 ①××市宏观经济的发展及现状 ②宏观经济发展面临的各项因素调查分析 ③宏观经济未来发展预测 ④宏观经济发展对本项目开发时机的影响评估 （２）人口环境调查分析。 ①××市人口现状及各区分析 ②人口增长、收入增长及人口素质发展 ③本项目所在地及周边地区人口因素分析 （３）社会及文化环境调查分析。 （４）行业环境调查分析。 ①政府的行业管理水平及管理能力 ②城市规划 ③行业管理方式 ④产业结构发展 （５）政策环境调查与分析。 ①土地政策 ②住房政策 ③旧城改造政策 ④与房地产有关的金融及财政政策 ⑤户籍政策 （６）××市房地产市场供求分析。 ①供给分析。 ②需求分析。 （７）近期房地产市场描述。 ２）区域环境调查 （１）××区的总体规划。 ①住宅规划 ②配套设施规划 ③交通规划 （２）××区的功能定位。 （３）××区房地产市场发展趋势分析。 ①商品房需求量预测 ②商品房供给量预测 ③价格走势预测 （４）××区在售楼盘分析。 ①不同类型的在售楼盘个数，所占比例。 ②典型在售楼盘特点 （如主力户型、面积、价格分布等） ３）项目微观环境调查 （１）项目地块环境分析 ①地块现状综述 ②地块周围景观 ③地块环境卫生、社会治安情况 ④地块周围的交通条件 ⑤配套设施条件 （２）项目地块的ＳＷＯＴ分析 （３）地块分析结论 ４）消费者调查 ５）竞争楼盘调查 ６）竞争对手调查 7）结论及建议 六、房地产市场预测 定义： 指通过对房地产市场的调查和目前销售情  况的分析、判断，以及对未来销售趋势的 估计作出对某一种房屋类型的市场潜力的 预测，以指导房产企业生产和发展适销对 路的房屋，减少生产的盲目性. 2. 预测内容： （1）特定城市房地产市场的未来前景 （2）房地产市场价格的变化。 （3）预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化。 3、预测的程序 确定预测对象和任务 选择预测方法 确定预测人员、拟定预测任务 收集和整理资料 建立预测模型，并进行分析评价 数据处理并估计误差 审查预测结果，并予以校正。 4. 方法： （1）定性预测方法 ① 经验估计法：决策层评价意见法、专家意见法 ② 调查预测法 （2）定量预测方法 ① 时间序列法 ② 回归预测法 注：特尔非法的优点有三个匿名、反馈、集中判断。 时间序列预测法 A、简单平均法 将过去时间序列的各期实际数据简单平均，将平均值作为下一期的预测值。 式中： 为下一期的预测值； N为实际周期 为第i期的实际数 B、加权平均法 先确定各期的权重，然后根绝权重予以平均，确定下期的预测值。 式中： 为第i期的权重； 第i为期的实际数 C、移动平均法 a、一次移动平均法 b、二次移动平均法 c、指数平滑法