房地产投资的经济()讲述.ppt

第8章 房地产投资的经济分析 导读 经济分析目前在我国绝大多数项目中涉及的比较少，但是在有些项目中，经济分析是必不可少的。在房地产投资领域，主要涉及到经济实用房与廉租房项目，政府投资的交通运输等基础设施项目，需要政府主权信用担保的外国政府贷款项目等。 通过本章的学习，学生需要了解经济分析的作用、适用范围，熟悉经济效益与费用的识别方法，影子价格的计算以及经济分析参数与评价指标的应用。 §8-1 概述 一、经济分析的概念和作用 （一）经济分析的概念 经济分析又称为经济费用效益分析，它从资源合理配置的角度，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，分析项目投资的经济效率和对社会福利所做出的贡献，评价项目的经济合理性。对于财务现金流量不能全面、真实地反映其经济价值，需要进行经济费用效益分析的项目，应将经济费用效益分析的结论作为项目决策的主要依据之一。 （二）经济评价的作用 1.建设项目前期研究是在建设项目投资决策前，对项目建设的必要性和项目备选方案的工艺技术、运行条件、环境与社会等方面进行全面的分析论证和评价工作。 2.经济评价一般都要对项目与行业发展规划进行阐述。国务院投资体制改革决定明确规定，对属于核准制和备案制的企业投资项目，都要求在行业规划的范围内进行评审。 3.在完成项目方案的基础上，采用科学的分析方法，对拟建项目的财务可行性（可接受性）和经济合理性进行科学的分析论证，做出全面、正确的经济评价结论，为投资者提供科学的决策依据。 4.项目前期研究阶段要做技术的、经济的、环境的、社会的、生态影响的分析论证，每一类分析都可能影响投资决策。 二、经济分析的方法与适用范围 （一）经济分析的方法 1. 经济分析的方法选择的原则 1）效益与费用计算口径对应一致的原则。 2）收益与风险权衡的原则。 3）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。 4）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。 2. 经济评价内容与方法的选择及侧重点 1）项目类型、项目性质、项目目标和行业特点都会影响评价方法、评价内容、评价参数的选择。 2）对于一般项目，财务分析结果将对其决策、实施和运营产生重大影响，财务分析必不可少。 3）对于那些具有较明显外部效果的项目需要从国家经济整体利益的角度来考察项目，得出项目是否对整个社会经济有益的结论。 4）对于特别重大的建设项目，除进行财务分析与经济费用效益分析外，还应专门进行项目对区域经济或宏观经济影响的研究与分析。 （二）经济分析的适用范围 1. 确定适用范围的原则 （1）市场自行调节的行业项目一般不必进行经济分析 （2）市场配置资源失灵的项目需要进行经济分析 市场配置资源失灵主要有以下几类项目： 1）具有自然垄断特征的项目，例如电力、电信、交通运输等行业的项目。 2）出具有公共产品特征的项目，即项目提供的产品或服务在同一时间内可以被共同消费，具有“消费的非排他性”（未花钱购买公共产品的人不能被排除在此产品或服务的消费之外）和“消费的非竞争性”特征（一人消费一种公共产品并不以牺牲其他人的消费为代价）。 3）外部效果显著的项目。 4）涉及国家控制的战略性资源开发和关系国家经济安全的项目。这类项目往往具有公共性、外部效果等综合特征，不能完全依靠市场配置资源。 5）受过度行政干预的项目。 三、经济分析与财务分析的区别与联系 经济分析与财务分析都是经济评价，都使用基本的经济评价理论，即费用与效益比较的理论方法。 （一）经济分析与财务分析的区别 经济分析与财务分析的区别在于： （1）两种评价的角度和基本出发点不同。 （2）由于分析的角度不同，项目的费用和效益的含义和范围划分不同。 （3）财务分析与经济分析所使用价格体系不同，财务分析使用预测的财务收支价格，经济分析则使用一套专用的影子价格体系。 （4）财务分析有两个方面，一是盈利性分析，二是清偿能力分析，也就是要分析项目财务收支预算的松紧程度，分析项目借款偿还能力。而经济分析则仅仅只有盈利性分析，即只有经济效率的分析，没有清偿能力分析。 （二）经济分析与财务分析的联系 财务分析与经济分析之间的联系是很密切的，在很多情况下，经济分析是在财务分析基础之上进行。经济分析利用财务分析中所已经使用过的数据资料，以财务分析为基础进行所需要的调整计算，得到经济分析的结沦。经济分析也可以独立进行，或在项目的财务分析之前进行经济分析。 §8-2 经济效益与费用的识别 一、经济效益与费用的含义与识别 （一）经济效益与费用的含义 凡项目对社会经济所作的贡献，均计为项目的经济效益，包括项目的直接效益和间接效益。凡社会经济为项目所付出的代价（即社会资源的耗费，或称社会成本）均计为项目的经济费用，包括直接费用和间接费用。 （二）经济效益和费用的识别 1. 效益和费用的识别原则 1）