房地产相关税收讲述.pptVIP

LOGO 房地产相关税收知识介绍 龙雪莹 概述 一、我国房地产业现状：随着中国经济步入新常态，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。近期，楼市及信贷政策的宽松，让房地产市场预期不断回暖，但房企整体业绩却不尽如人意。 二、房地产行业的环节：土地使用权出让、房地产开发、房地产转让。 概述 三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加税、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。 （一）土地使用权出让环节：如果是土地一级市场，则买卖双方应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，应缴纳耕地占用税；如果是土地二级市场，则买卖双方应缴纳营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税。 （二）房地产开发环节：应缴纳营业税及附加税、印花税、企业所得税、个人所得税。 （三）房地产转让环节：应缴纳营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税。 契 税 二、现行契税条例解析 （一）条例涉及的有关政策 : 1、纳税人：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 2、契税征税对象及条件: --契税征税对象： 土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋权属转移是指房屋买卖、赠与、交换。 二、现行契税条例解析 --契税征税对象应具备以下三个条件： （1）转移的客体，一是土地使用权；二是房屋所有权。 （2）权属必须发生转移。即土地、房屋权属由一方转移到另一方，土地、房屋权属人因权属转移相应变更。 （3）必须有经济利益关系。除土地使用权、房屋所有权赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 二、现行契税条例解析 3、征税范围 --土地使用权转移：出让，转让（包括出售、赠与和交换）。目前土地一级市场只有出让属契税征税范围，划拨、租赁未纳入。 --房屋所有权转移：买卖，赠与，交换。房屋租赁、抵押不属契税的征税范围。 --其他：作价投资入股，抵债，获奖。 新条例取消了典当契税。 4、税率 新条例只规定了契税幅度税率为3%-5%，具体适用税率由各省级人民政府在幅度范围内确定。我省的税率为3%， 二、现行契税条例解析 5、计税依据 契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体为： -- 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 --国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 --以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核定。 --交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。 -- 二、现行契税条例解析 6、减免税范围 --国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。其中，事业单位承受的土地、房屋享受免税必须满足两个条件：一是必须用于上述5类用途；二是必须实行事业单位财务制度。 --对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 二、现行契税条例解析 --对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 --因不可抗力因素灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。 --土地、房屋被县级以上人民政府征、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋权属的，免征。 二、现行契税条例解析 7、纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限 《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。《契税暂行条例》第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。 （二）关于继承和赠与的契政策把握问题： 对《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属赠与行为，应征收契税。判定继承的标准要与司法解释相衔接。 （三）关于退房是否退税的问题： 购房人退房分两种情况，一是未办理权属登记的；二是办理了权属登记的。对第一种情况，予以退还；对于第二种情况，已纳契税不予退还。