房价调控讲述.ppt

3.一些城市之所以急不可待地要求松绑限购政策，其背后反映的是地方政府对土地财政的高度依赖。 本轮房价走低并不是政府调控政策收紧、加码的结果，而是市场机制发挥了作用。 END 电商一班 陈博 限购令，要松绑？ 浅谈中国房价调控 攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。  ---- 《蜗居》  房价这么高，你造吗？！ 从2004年底开始我国房价迅速攀升 房子为什么 这么贵？ 保障房，廉租房真正落实到老百姓手中的数目太少 持续上涨的房价与中国的经济发展模式密切相关 中国经济增长主要依靠投资性推动，由于行政管制、区域垄断与缺乏创新，形成大量的重复建设和产能过剩;由于知识产权制度不完善及金融支持不足，高端产业、创新产业发育缓慢，低端产业间竞争激烈，产业结构极不合理。由于缺乏高端产业的拉动，缺乏创新产业的吸引，大量的投资通过各种渠道持续涌入房地产行业，寻求避险和盈利，拉动了地价房价的上涨。一言以蔽之：钱多业少。 （ 媒体曝光说，去年，北京房山区，推了一个叫限房价，竞地价的中小型商品房，这个也算入保障房里。这个小区有1594套房源，三天内销售一空。但是媒体发现，有800套房子消失了。调查才知道，房山区政府回购了800套，干嘛呢？留着用，以备将来的不时之需，或者招商引资给特定人群。） 土地制度 这种土地制度的结果 大大限制了房子的供给数量。 人为制造稀缺，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。 政府官员事权太多，财权太少，只有卖土地才能提升GDP。 地方政府垄断了城市的土地供给，而地方政府又过于依赖土地。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。 70%+10%+10%=90% 政府再调控也是难以突破90%这个刚性关口的。 1.商品房交易过程中，有12项税跟56项费加在一起，占到了房价的70%左右。 2. 10%的构建成本 3. 10%的灰色支出包含在开发商的利润当中。 难以下降 成本 怎么办？ 限购令 2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房 2003年 (1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; 2004年 (2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始； 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率； 2005年 (6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面；房地产税改革深入，调控涉及交易环节 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)； 2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。 …….. 房地产调控政策（2003-2013节选） 2006年 (11项政策，调控从指导意见转向可操作性) 2006年4月27日，房贷利率再次上调； 2006年5月31日，国税总局出台二手房营业税政策（不足5年收营业税 )； 2006年7月26日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税; 2006年8月1日，土地新政出台 和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行； ……. 2007年 (8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产) 2008年 (16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭) 2009年（国四条出笼）， 2009年10月，营业税免征优惠政策终止。 2010年（限购令） 对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。 2011年 2011年1月18日 银监会：继续实施差别话房贷政策 2011年1月26日公布的新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不