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第三章 房地产价格 房地产的价格决定和价格变化 房地产价格既是房地产经济理论研究的核心，也是实践中人们关注的焦点； 房地产价格的涨跌直接影响人们的利益； 房地产价格是消费者和投资者进行决策的重要依据。 决定价格水平的因素和决定价格水平是否会改变以及改变的大小的因素截然不同。 城市土地、住房租金及价格的变化 1817，李嘉图，《政治经济学及赋税原理》，地租的本质和起源； 1989，1990，Capozza Dennis and Robert W. Helsely, 城市增长与城市地价的关系（城市地价、 房价的空间特征）。 房价：房地产价值的具体表现 地租理论是地价理论的前提，二者共同奠定了房地产价格的分析基础。 从供给和成本角度来看，土地价格、建筑物价格是构成房地产价格的重要内容。 房屋产权的转让必然伴随土地产权的转让。 房价不仅取决于房屋建筑物本身的造价，还取决于土地的价值。 内容提要 1、地租理论 2、土地价格 3、建筑物价格 4、房地产价格 5、房地产价格种类 6. 房地产价格的决定因素 7. 影响房地产价格变化的主要因素 8. 厂商行为与房价的决定 1、地租理论（地租的源泉和决定因素） 地租：是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者的一个货币额。 租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。 地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租 1、地租理论 （1）产生地租的条件 两个直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与使用权分离 原始社会→生产力低→没有剩余劳动→土地统一公有→没有地租 奴隶社会→有剩余劳动→土地所有权与使用权为奴隶主所有→也没有地租 封建社会→生产力提高→剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，产生封建地租 资本主义社会产生现代地租,租地资本家为取得土地使用权而支付给地主的农产品价格超出补偿预付资本和平均利润的余额。 社会主义：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所有；现在，主要进行承包，因此存在地租。 1、地租理论 （2）级差地租 举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。 前者耗费资本100的商品量取得的市场价格为115，利润率为15％，后者生产同样的商品的资本耗费为90，但按115出售，利润率为25％。 这样就有10％的超额利润，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。10％的超额利润落入瀑布者手中，转化为地租。 1、地租理论 定义：这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。 来源：由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额利润的转化形式。 形成原因：土地经营权的垄断。 1、地租理论 A、级差地租Ⅰ：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的： 1、地租理论 B、级差地租Ⅱ：在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租（追加投资的差别） 1、地租理论 （3）绝对地租（农业） 定义：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租成为绝对地租。 农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实际是农产品市场价格是高于社会生产价格的，这样，劣等土地除能提供平均利润外，还有一个余额，这个余额就形成了绝对地租，被土地所有者占有。 农业资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成，导致农业部门存在超额利润。 形成原因：土地所有权的垄断。 1、地租理论 （4）城市地租 特性： 以农业地租为基础 因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 商业地租是城市地租的典型形态 城市地租具有相当大的垄断性 城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性 比农业地租更具积累性 城市地租等于位置地租加上农业地租。 1、地租理论 ①、城市级差地租Ⅰ：由于土地位置引起的相对较高的利润转化为地租。 1、地租理论 ③、城市绝对地租：城市土地使用者所必须交纳的最低额度的地租，其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也是绝对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用地（优等）时的全部地租。 ④、城市垄断地租：像北京王府井，上海南京路等极为稀缺的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利润。由于土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断，这种超额利润就转化为垄断地租。 垄断地租：来自于特别优越的位置；不是来自于出售商品的垄断价格。 1、地租理论 ⑤、区位地租：城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线： 2、土地价格 土地价格是购买土地所支付的货币