20100831-保利花园个案分析摘要.ppt

保利花园项目分析简报 ——谨呈佳州地产 2010.8.25 目录 基本情况 产品分析 推售策略 营销推广 保利花园项目基本情况 基础数据 整体规划 区位配套 基础数据 整体规划 区位配套 户型分布 户型配比 户型分析 户型分布 户型配比 代表户型分析 代表户型分析 代表户型分析 代表户型分析 推售房源分布 推售房源分析 推售节奏分析 推售房源分布示意 第一批次推售产品 第二批次推售产品 第三批次推售产品 推售节奏分析 后续推售初判 * * * * 一期一批次 一期二批次 一期三批次 一期四批次 5月30日 7月1日 8月14日 8月20日 现场包装 户外广告 报广 活动 77-180㎡ 户型 2010年5月30日 入市时间 保利花园基本概况 新古典主义 建筑风格 4223 总户数 开发商 保利地产 项目地址 武侯武侯大道与聚龙路交汇处 总占地（亩） 260 总建面（万㎡） 50 容积率 2.80 绿化率 30% 物业形态 11F小高层/16F中高层 车位比 1：1 梯户比 2梯4户/1梯3户 N E W 保利花园项目总占地280亩，分四期开发。一期占地68亩，共8栋楼，于2011年12月30日前交房。目前售楼部位于四期地块内，临靠武侯大道。 小区内配套： 拜伦广场—欧式风情商业街； 儿童会所—画室、琴房、手工、游戏、少儿图书馆等多功能完备空间； 女士会所—SPA美容中心，茶艺、插花、咖啡等； 私家院线，露天游泳池等 S 武 侯 大 道 万 兴 路 聚 龙 路 一期 （68亩） 三期（41亩） 四期（54亩） 拜 伦 广 场 销售中心 二期 （97亩） 区域内规模较大、品质较高的品牌开发商项目 区位： 位于武侯规划的国际社区核心板块，北侧紧邻武侯大道及地铁3号线 配套： 区域内配套（规划）： 1、置信未来广场将引进家乐福大型卖场 2、中粮大悦城将配备大型商业配套 3、武侯区政府进驻本区域 4、周边及自身商业配套 区域周边配套： 双楠片区生活配套如伊藤洋华堂、人人乐等； 教育配套包括石室外国语学校、金苹果幼稚园 ，武侯区实验中学等 自身配备完善，区域内未来配套齐全，目前尚不完善 保利花园一期产品分析 176.46㎡三房变五房 复式 76-78㎡一变两房 98-1131㎡两房变三房 135-137㎡三房变四房 两房、三房户型分布在外围，中庭全部是四房、五房户型 180.3㎡四房变五房 2.1% 22 180.3 四房两厅两卫 （可变五房） 2.1% 22 176.46 三房两厅两卫 （可变五房） 100% 1040 总计 12.72% 132 135-137 三房两厅两卫 （可变四房） 65% 676 98-113 两房两厅两卫 （可变三房） 18.08% 188 76-78 一房两厅单卫 （可变两房） 比例 套数 面积段（㎡） 户型 两房变三房产品为主力户型，四房以上户型用于提升整体价值 一房两厅单卫（可变两房） 建筑面积：77.8㎡ 户型点评： 该户型朝小区中庭， 客厅衔接弧形阳台； 明厨明卫，厨房配置生活阳台，通风采光较好； 约10.8平米大阳台，可打造为书房； 主卧配置转角观景飘窗。 两房两厅双卫（可变三房） 建筑面积：110.9㎡ 户型点评： 户型多具备可变空间，附加值较高； 主卧与客厅均配备较大面积阳台或飘窗，采光、观景效果俱佳； 餐厅、客厅均配有阳台，两面通透，舒适性高 主卧开间较大且配备独立卫生间或储藏室，居住舒适性感较高 三房两厅单卫（可变四房） 建筑面积：110.9㎡ 户型点评： 大尺度可变空间，附加值高； 主卧带转角飘窗、独立卫生间和衣帽间，成就无限尊荣与享受； 大尺度阳台及生活阳台配备，实用性强 主、客分区，次卧亦带转角飘窗，房屋均好性强 复式户型：三房两厅单卫（可变五房） 建筑面积：176.46㎡ 户型点评： 豪华复式空中别墅，成就生活无限尊荣； 大尺度入户花园，实用性强又彰显气度； 厨房配备独立生活阳台，享受轩朗视野； 主卧配备独立卫生间或储藏室，居住舒适性感较高 保利花园一期推售策略 临街及带底商住宅，一期组团中位置最差产品，支持低价开盘的策略。 推出8号楼的差异化产品，提升产品价值和形象；一并推出与一批次产品素质类似的3号楼，以明星产品带动瘦狗产品去化。 8号楼去化过快，对于去化1、3、6号楼的余货支撑不够，继续推出7号楼楼王产品以支撑销售。 为避免推出2号楼遭遇3号楼的窘境，推出相对较好的4号楼产品。 6# 6# 1# 2# 3# 4# 5# 5# 7# 8# 一批次 二批次 四批次 三批次 59