房地产项目税务筹划讲义预案.ppt

* ?2011 阚振芳 版权所有 1、旧城改造项目业务处理 2、城市综合体项目 3、企业重组并购税务筹划 4、售后回购、回租业务 * ?2011 阚振芳 版权所有 1、房地产财税知识简介 2、房地产分阶段财税实务筹划 2.1 项目取得(招拍方式\股权收购\其他) 2.2 项目开发; 2.3 项目预售 2.4 项目完工清算 2.5 项目注销 3 问题解答 ?2009 中税通税务师事务所 版权所有 阚振芳 2013年2月 房地产行业项目财税筹划讲解 1、房地产财税知识简介 2、房地产分阶段财税实务筹划 2.1 项目取得(招拍方式\股权收购\其他) 2.2 项目开发; 2.3 项目预售 2.4 项目完工清算 2.5 项目注销 3 问题解答 * ?2011 阚振芳 版权所有 房地产主要税种一览表 № 税种 摘要 税率 1 营业税 转让土地使用权、销售不动产 5% 2 城建税 实际缴纳营业税的税额 7%、5%、1% 3 教育费附加 实际缴纳营业税的税额 3% 4 企业所得税 应纳税所得额 25% 5 土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额 收入-扣除项目 按超率累进计算 ≤50% 税率30% 50%~100% 税率40% 100%~200％ 税率50% ＞200% 税率60% 6 契税 承受土地使用权、房屋所有权的单位 3~5%(北京为3%) 7 城镇土地使用税 拥有土地使用权的单位和个人 年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额) 分级定额(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年) 8 印花税 各种应税凭证 相应税率(如土地转让合同、售房均为万分之五) 9 房产税 房产税原值或租金收入 原值70%的1.2%或者收入12% * ?2011 阚振芳 版权所有 1118-1191-2051-7204-3462-6118 * ?2011 阚振芳 版权所有 * ?2011 阚振芳 版权所有 地产会计核算 1\地产会计核算与成本管理 2\地产核算举例(现场演示) * ?2011 阚振芳 版权所有 1、房地产财税知识简介 2、房地产分阶段财税实务筹划 2.1 项目取得(招拍方式\股权收购\其他) 2.2 项目开发; 2.3 项目预售 2.4 项目完工清算 2.5 项目注销 3 问题解答 * ?2011 阚振芳 版权所有 1、项目设立及取得阶段 见图 （1）项目设立一般形式 （2）特殊项目公司形式优劣及筹划 （3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划 （4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响； * ?2011 阚振芳 版权所有 1、项目设立及取得阶段 读图 （5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响； （6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对； * ?2011 阚振芳 版权所有 1、房地产财税知识简介 2、房地产分阶段财税实务筹划 2.1 项目取得(招拍方式\股权收购\其他) 2.2 项目开发; 2.3 项目预售 2.3 项目完工清算 2.4 项目注销 3 问题解答 * ?2011 阚振芳 版权所有 2、开发阶段 （1）项目开发阶段介绍 （2）前期成本合同订立对土地增值税影响 （3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理） （4）成本核算对象对所得及土增影响 （5）开发阶段的的测算 （6）基础设施与分摊 （7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理 （8）利息与资本化 （9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图 * ?2011 阚振芳 版权所有 3、预售及销售阶段 （1）预售及销售介绍及会计处理 （2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发[2006]187号及国税函[2010]220号、所得税31号文件） （3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点） （4）项目备案登记规定及筹划 （5）核算提示 （6）收入税务检查重点（展开重点讲解） * ?2011 阚振芳 版权所有 房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？ ●《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。 第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 ●国税发[2009]31号 第六条 “企业通过正式签订《房地