房地产项目土地增值税清算培训预案.ppt

专题一：土增征税范围及计算流程 学习税总发【2013】67 税总函【2013】658 1、转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物 问：集体土地的转让？ 【110四】 2、转让行为 3、取得收入 4、境内 5、土地增值税计算流程 6、纳税人的多元性 可能是多个，不同于企业所得税的法人税制。 A土地、B建安、C装修，联合开发，各自分房销售。同时通知、同时清算。 专题二：土增流程详解----收入 1、收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 ---细则第二条 问：房产赠与明星（或其他人）？ 2、收入确认的原则（220一 合同关注点） 专题二：土增流程详解----收入 3、签订房地产销售合同与收订金、定金（定金罚则） 、违约金【16三（三）；例举施工合同】和赔偿金的关系 4、非直接销售收入的确定 5、低价售房给职工、亲戚，收入？ 批发（团购）与零售的关系 6、买一送一，折扣销售 解读财税【2011】50 专题二：土增流程详解----扣除原则 1、实际发生（业务真实。企税：按照权责发生制确认的税费，计提未交可以扣除） 2、实际支出 3、合法有效凭证 【180一（三）白条与 拆迁费（雇佣）】 4、准确分摊 合理分摊 穗地税函【2013】179 问：扣除临界点 专题二：土增流程详解----扣除项目之土地征迁费 1、取得土地使用权所支付的金额。 包括：支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 。土地闲置费？拍卖费？ 2、取得土地的方式 （1）、股权收购 【筹划案例】 受伤的191 国税函【2000】678 （2）、“BT”建设 （3）、接受土地投资（21五） 专题二：土增流程详解----扣除项目之土地征迁费 投资方和被投资方是两个独立的法律主体，投资方无论是否免税，不影响被投资方。不得因为投资方的免税而将纳税义务转移给被投资方，否则就会影响被投资企业其他股东的利益。 如果因为投资方免税就要求被投资方缴纳，税收优惠将变得毫无意义。 因此，接受投资的土地以公允价（投资作价）作为计税基础的。 （4）、拆一还一（220六） …… 专题二：土增流程详解----扣除项目之土地征迁费 3、土地返还款的处理【细则第七 （二）】注：会计处理和税收处理的区别 问：耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？ 4、土地使用税纳税义务起止时间 开始时间: 合同约定、签订合同次月 结束时间：合同约定交付、实际交付当月 计算方法：逐月计算 问：和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？ 链接文件 5、拆迁费入账凭证 对应“现金”科目的审核 额外支付的费用【四】，营业外支出？ 专题二：土增流程详解----扣除项目之开发成本 1、开发成本（细则）：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 问：人防设施发生的成本可以扣除吗？ 建设部令168 31条 产权的问题 问：红线外的道路、公园是否可以扣除？ 相关性原则 专题二：土增流程详解----扣除项目之开发成本 2、开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。允许扣除的是项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。【细则七（二）】 问：资本化利息是否归集本科目？ 问：城镇土地使用税是否归集本科目？ 问：餐费是否可以在此科目归集？ 问：办公费有无具体的标准？（中性笔） 问：私车公用的费用如何处理？（加油票） 问：会议费 差费 专题二：土增流程详解----扣除项目之开发费用 1、开发费用，指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用 2、扣除方式两种： （1）计算扣除：(1+2) ×10% （2）计算扣除+据实扣除（或计算扣除） 专题二：土增流程详解----扣除项目之利息 3、利息的扣除具有选择性:计算或据实【220三】 据实扣除条件： （1）、资金来源于金融机构； （2）、金融机构利息支付单； （3）、不高于； （4）、合理分摊； 问、如果全部自有资金，如何扣除？ ------ 专题二：土增流程详解----扣除项目之利息 4、房地产企业融资方式 （1）、股东借款，关注本金 财税【2008】121 无息处理 总局答复 局长答复 关联关系 企业所得税法41 2号文件30条 98条 （2）、非股东借款 （3）、盈利企业借款 （4）、亏