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基本结论 当前看：房地产（住房）的需求基础仍然存在 ——要依靠创新供给来满足 客观上：我国房地产（住房）市场规模大 ——细分市场最有价值 趋势上：新房供应量大和潜在存量房释放叠加 ——增长乏力，供求关系的调整仍需时日 2015年房地产市场与政策趋势判断（简要） 住房和城乡建设部政研中心 秦 虹 研究员 主要内容 如何看2015年的房地产市场趋势 如何看2015年的房地产政策趋势 如何看2015年的房地产投资趋势 1从供求关系看2015年市场趋势 资源来源：国家统计局 2014年土地购置面积增速 资源来源：国家统计局 2015年供求关系总体仍然偏松 资源来源：国家统计局 关于市场趋势的判断 2014年初： 2014年末： 2014年商品房销售面积总量 资料来源：国家统计局 2 从房地产投资增速看2015年政策趋势 资源来源：国家统计局 关于近期住房金融政策调整的分析 央行和银监会9月30日发布： 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 ———媒体普遍认为是“救市” 央行住房金融政策要点——政策优化回归 公共租赁住房和棚户区改造贷款期限延长至25年 购买首套普通自住房的家庭，贷款利率下限为贷款基准利率0.7倍 购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30% 对拥有1套住房并已结清购房贷款家庭，机构执行首套房贷款政策 鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS) 等多种措施筹集资金 扩大市场化融资渠道，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点 本轮降息的背景在于当前中国经济的双低格局 资源来源：国家统计局 关于房地产市场的调控政策 过去：市场简单，政策复杂 未来：市场复杂，政策简单 住房供应体系的顶层设计 习总书记： 从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。 征收房地产税的利处和弊端 调节社会财富和对资源占有的不平衡 多受益者多纳税有利于社会公平 减少对存量资源的闲置和浪费 有利于稳定地方财政收入和公共服务的提供 对个人开征房产税面临两大难题 对个人住房征房地产税具备法律基础吗？ 物业税？房产税？土地使用税？－房地产税！ 如何看中国政府的土地财政问题？ 对个人开征房地产税具备法律基础吗？ －－城镇国有土地所有权问题？ －－70年土地使用权问题？ 3 从房地产企业资金压力2015年及未来投资趋势 资源来源：国家统计局 未来房地产市场判断下的投资选择 市场整体增速下降，分化格局渐成趋势 新房市场达到高点，竞争将不断加剧 结构性机会显现，细分市场是必然 非传统住宅市场空间增大，机遇风险并存 市场集中度提高，行业整合在所难免 区域位置更显价值 从宏观上看 日本的经验 区域位置更显价值 从中观上看 高铁将直接改变部分城市级差地租 区域位置更显价值 从微观上看 * 解决方案 公共配套水平高的核心区域或有发展潜力的副中心 共赢：政府+投资商+买房者 谢谢！ 45%在东部，40%是90平以下，65%是80后购买，38%是一二线城市
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