20110319鑫苑现代城loft公寓定价方案摘要.pptVIP

鑫苑·现代城LOFT公寓定价方案 同致行地产顾问有限公司 2011年03月18日 内容提要 PART 1 市场分析 PART 2 产品特点 PART 3 价格策略 PART 1 市场分析 郑州市小户型公寓产品 供销关系 80-90㎡是主流供销区间，其次是120-144㎡之间，60㎡以下占仅10% 2010年郑州房地产状况——套型供求比 2010年郑州不同套型商品住房供求结构表看出，80-90平米是市场主力供销区间，供不应求，120-144平米是次主力区间，供略大于求。60平米成交占比仅10%，90-120平米之间供略过求。 数据来源：同致行市场研究部 18.14% 21.66% 18.55% 14.51% 16.52% 16.74% 23.69% 套数比 47003 3075 5843 11172 9209 8094 9610 总成交套数 8524 666 1084 1621 1521 1355 2277 小户型套数 合计 2011年2月 2011年1月 12月份 11月份 10月份 9月份 日期 郑州市小户型产品成交情况 近半年郑州市小户型成交情况：通过分析可以看出，近半年公寓产品销售占比从10%提升至18%，去化情况较为理想。主因有以下两点：1、08年市场小户型因市场情况不甚理想存量较大，09年-10年市场转好，销量上升。2、2010年郑州市场上小户型存货量最大的城中村改造项目如升龙凤凰城、中原新城、升龙国际中心、金域上郡等大体量楼盘均推出小户型低首付活动，大量去化小户型产品； 自2010年9月份到2011年2月份6个月时间，郑州市共计销售商品房47003套，其中60㎡以下的小户型公寓产品销售9610套，套数占比18.14%。2011年1月和2月份成交量下滑比较明显，但小户型公寓的销售占比有所上升。 数据来源：同致行市场研究部 成交下滑 24.12% 23.87% 28.08% 20.28% 21.51% 31.87% 21.03% 套数比 9040 687 1097 1588 1929 1704 2035 总成交套数 2180 164 308 322 415 543 428 小户型套数 合计 2011年2月 2011年1月 12月份 11月份 10月份 9月份 日期 二七区小户型产品成交情况 近半年二七区小户型成交情况：虽然二七区小户型销售占比达到24.12%，高于郑州市平均水平，但是由于二七区在售楼盘较少，且大部分均处于尾盘阶段，剩余产品均为滞销小户型，再加之区域内主要楼盘升龙国际中心推出低首付活动，大量去化了小户型产品，因此，小户型销售占比达到较高比例。 2010年9月至2011年2月，6个月时间，二七区共计销售9040套商品房，其中60㎡以下的小户型公寓产品销售2180套，小户型销售占比24.12%。此比例高于郑州市全市平均比例—18.14%，说明二七区的小户型在全市范围内销售情况良好。 数据来源：同致行市场研究部 成交下滑 16.89% 17.71% 15.32% 7.80% 9.11% 13.42% 33.91% 套数比 9463 768 1351 2255 1580 1244 2265 总成交套数 1598 136 207 176 144 167 768 小户型套数 合计 2011年2月 2011年1月 12月份 11月份 10月份 9月份 日期 中原区小户型产品成交情况 2010年9月至2011年2月份6个月时间，中原区共计销售9463套商品房，其中小户型销售1598套，销售占比16.89%。此比例低于全市平均比例，说明中原区的小户型销售情况不甚理想，客户关注度和接受度不高。 数据来源：同致行市场研究部 近半年中原区小户型成交情况：中原区是郑州市传统的老城区，刚需求较为强烈，客户主要需求75-90㎡自住产品。中原区在近半年内消化1598套小户型其中中原新城推出低首付活动，共计销售302套，占比达到19%，销售占比最大，但即使推出低首付活动，月均去化套数也仅50套； 成交下滑 近两月郑州小户型公寓成交走势：随着1月份限购令出台，小户型产品成交量环比下降41%,成交均价环比下降3% 2011年1月份，小户型公寓成交面积3.34万㎡成交价格6545.27元/㎡；2月份，小户型公寓成交面积1.97万㎡，成交价格6348.42元/㎡伴随政策调控和市场波动，小户型产品呈现量价齐跌的局面，“限购令”的出台使得客户在置业时更为谨慎，仅有的购房机会选择公寓产品的概率开始降低。 数据来源：同致行市场研究部 挑战与机遇并存 价格和信心一样重要 楼市小结 郑州楼市2010年一直处于供不应求之势，上升势头良好，但2011年商品房价格涨幅逐渐回落、成交量出现急剧下滑； 80-90㎡是主流供销区间，其次是