2011年重庆十大典型案例.doc

　　一、交房违约金案 　　【基本案情】A公司将其开发建设的住房一套预售给B，约定A公司应于2008年9月6日前将已竣工验收备案登记的商品房交付B使用，否则按逾期天数支付违约金。2008年9月6日，A公司通知B接房，B以A公司没有取得竣工验收备案登记证为由拒绝接房。A公司于2009年3月9日取得竣工验收备案登记证，但未再通知B接房。B于2010年8月16日诉至法院，要求A公司支付从2008年9月7日起至2010年8月16日止的逾期交房违约金 。 　　【裁判情况】法院终审认为，B与A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。A公司在未取得房屋竣工验收备案登记证的情况下通知B接房，B有权拒绝接房；A公司在取得竣工验收备案登记证后，应当履行通知义务，再次通知B接房并出示房屋竣工验收备案登记证。A公司未按照合同约定交付房屋，亦未在房屋符合交付条件后及时告知B，应当承担逾期交房的违约责任。遂判决A公司向B支付从2008年9月7日起计算至2010年8月16日止的逾期交房违约金。 　　【点评】购房者在接房时，应注意开发商交付房屋是否符合合同约定，对尚未取得竣工验收备案登记证的房屋，购房者有权拒绝接房。若购房者在明知房屋未竣工备案登记的情况下接房，事后又以开发商交房时未取得房屋备案登记证，要求开发商承担逾期交房违约责任的，因购房者接房时有一定过错，其实际接房并占有房屋的行为，已使其损失有所减少，且房屋事后经竣工验收合格，不存在质量问题，人民法院则会支持开发商适当调低违约金的请求。 　　二、逾期办证违约金案 　　【基本案情】乙与甲公司签订商品房买卖合同，约定商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因甲公司责任导致乙不能在规定期限内取得《房地产权证》，甲公司按照逾期天数支付违约金。合同签订后，甲公司于2006年11月28日交房，于 2007年11月29日将办证资料提交至土地房屋权属登记中心。2008年1月22日，房地产权属登记机关就乙所购商品房颁发了《房地产权证》。乙于2009年9月9日向法院提起诉讼，要求甲公司从2007年1月28日起至2008年1月22日止支付逾期办证违约金。甲公司答辩认为乙的诉讼请求已过诉讼时效。 　　【裁判情况】法院终审认为，乙与甲公司签订的商品房买卖合同合法有效，甲公司未按合同约定办理《房地产权证》的违约事实成立，但逾期办证违约金应适用诉讼时效的规定，诉讼时效为2年，即对乙主张2007年9月10日以前违约金的诉讼请求不予支持。遂判决甲公司支付乙从2007年9月10日起至2007年11月29日止的逾期办证违约金。 　　【点评】购房人追索逾期办证违约金，应当及时行使权利。诉讼时效是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利即发生效力减损的制度。如果权利人的权利受到侵害后，长期不依法定程序寻求保护，法律便没有给予永久保护的必要。购房人应当及时向违约的开发商追索逾期办证违约金，一方面可以督促开发商尽快办证，另一方面也可以促使纠纷尽早解决。 　　三、迟延办证违约金案 　　【基本案情】B与A公司签订了商品房买卖合同，约定B购买A公司开发的房屋一套，并约定了迟延办证违约金等事项。合同签订后，因A公司原因，未在合同约定的时间内为B办理房地产权证。B在取得房地产权证后，又将该套房屋卖与他人。2009年2月，B诉至法院，要求A公司支付迟延办证违约金。A公司答辩认为B已将房屋出售给他人，再来起诉迟延办证违约金，主体不适格。 　　【裁判情况】法院终审认为，B要求A公司支付迟延办证违约金系依据合同产生的请求权，B在取得房屋所有权后将房屋转卖，是对物权的处分，不影响其依据合同约定向A公司追索迟延办证违约金。遂判决A公司向B支付迟延办证违约金。 　　【点评】取得房屋所有权后将房屋转卖，仍可依据合同相对性，要求签订合同的开发商承担违约责任。在转卖商品房的过程中，应注意区分是合同的权益转让还是取得房产证后物的转让。前者是合同权利义务的概括转移，导致合同主体的变更；后者产生新的合同关系，转让方仍可依照与开发商签订的购房合同，要求开发商履行合同义务。 　　、区分所有权侵权纠纷案 　　【基本案情】A与B在同一小区购买了别墅，且两人的别墅相邻。B的别墅四周圈有栅栏，栅栏内建有花园系B自用。别墅正面栅栏处建有供人、车通行的铁门，铁门两侧安放有石狮及花盆。A以B侵害建筑物区分所有权为由，请求法院判令B将其改建的私家花园恢复为公共绿化地；拆除安放在公共通道上的石狮及花盆。 　　【裁判情况】法院审理认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。B未能举示证