2014年土地估价师《土地估价案例分析》考前辅导(全新版).doc

二、土地交易资料基本要求 对于委估土地的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估土地的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的土地资料整理出一份包括构成要素的完整资料。 估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积；②交易时间；③位置；④宗地条件；⑤地上物状况；⑥购买者和销售者的特征及动机；⑦销售的条件；⑧土地销售前后的利用状况等。 三、资料收集的方法 1．现场踏勘和调查：通过实地查勘和调查，完成现场调查情况登记表，并对土 地四至、现状和其他重要的内容进行拍照。 2．从土地管理部门、房屋管理部门、规划部门、统计部门和专业团体取得各种资料。 3．向房地产交易当事人、四邻或其他知情者了解。 4．查询有关报纸和网站。 5．查询估价机构自己的资料库。 6、委托估价方提供相应的资料。 四、资料收集的要求 全面详细，只有足够的详细才足以说明是否具有可比性； 准确可靠，任何信息失去了准确性就失去了价值； 及时有效，与市场最贴近，最具有代表性。 真实合法。 五、其他辅助资料 资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括： 基准地价资料； 有关经济指数及建筑材料价格变动指数； 土地开发和经营的政策法规、条例、规定； 有关土地房屋的税收种类、税率等； 城镇规划等有关资料； 历史地价资料； 征地补偿标准和有关安置规定、开发费用标准、政府土地使用权出让转让有关规定，当地土地管理相关文件。 六、农用地估价所需收集资料 农用地估价基础资料主要包括影响农用地价格的区域自然因素资料、社会经济因素资料及影响农用地地价的特殊因素资料。按照基础资料的性质与用途，一般可分为3个类别： 第1类是反映区域自然因素资料，包括影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。 第2类是反映区域社会经济因素资料，主要是影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。 第3类是反映区域特殊因素的资料，是指影响农用地生产力和收益所独有的条件，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等。 【案例片段】 关于委托人提供的资料清单 某土地估价有限责任公司接受了一项以土地做抵押贷款的土地估价业务，2011年5月16日，双方签订了委托协议书后，根据工作计划安排，具体负责估价任务的估价师丁某向委托方大型商场乙提交了一份资料收集要求函及资料清单。内容如下： 尊敬的委托人某某公司： 您好！根据2011年5月16日签署的委托协议，贵公司承诺向本估价公司提供位于某市某某宗地估价的相关资料。在对该宗地及估价任务分析后，有下列资料需要贵公司提供，请按照要求，在5月20日前送达我公司或通知我公司领取。 有任何疑问请随时联系我公司。 联系人：丁某某 联系电话：************** 此致敬礼 某某市某某土地估价责任有限公司 年 月 日 附： 资料清单 1、企业法人营业执照（复印件，加盖公章） 2、企业组织机构代码证（复印件，加盖公章） 3、资质证明（复印件，加盖公章） 4、企业担保、借贷等情况介绍（打印稿，加盖公章） 5、本次贷款计划书（复印件，加盖公章） 6、企业的历史沿革简介（打印稿，加盖公章） 7、国有土地使用权证（复印件，加盖公章） 8、国有土地使用权出让（或转让）合同（复印件，加盖公章） 9、建设用地批准书（复印件，加盖公章） 10、建设用地规划许可证（复印件，加盖公章） 11、项目审定设计方案通知书（复印件，加盖公章） 12、土地开发程度及投资情况（按照表一填写，打印稿，加盖公章） 13、建设工程规划许可证（复印件，加盖公章） 14、建筑设计有关资料（复印件或打印件，加盖公章） 15、其他需要特殊说明的情况（打印件，加盖公章） 16、资料真实承诺书 鸭题库：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！ 2页 造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福