龙湖MOCO写字楼客群定位及优化建议报告(思源)-65页讲述.pptVIP

龙湖MOCO写字楼客群定位及优化建议报告(思源)-65页讲述.ppt

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政务办公类 广电媒体产业类 Customer composition 重点产业链分析 商贸运输类 生物/医药/环保/科技类 Customer composition 重点产业链分析 购买动机强度 未来热点板块 交通便利 产业聚集 配套设施 公园绿化 政务环境 升值空间 政策优惠 价格 产品创新 不看重 较不看重 看重 较为看重 非常看重 自用型企业客户 看好项目投资价值的投资型客户 根据分析可知,板块发展潜力、交通便利性、产业聚集、配套设施、升值空间以及价格是购买客户的主要动机。 客户购买动机分析 根据对区域内聚集产业的分析,可以推断龙湖MOCO中心写字楼的客户将主要分布于区域内聚集的房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业。 Customer composition 目标产业客群分析总结 项目投资价值研究 投资客户定位 动态投资测算本项目投资客群收益 终端租赁客户定位 项目价格预算 项目定价与投资价值总结 购买动因: 1、看好北部新区冉家坝片区定位与规划发展; 2、看好中国第三新区政策性发展机遇; 3、龙湖地产的忠实追随者; Customer composition 投资客户定位研究 A类:专业事务所类 B类:旅游/教育/培训类 C类:政府机关 D类:银行/保险/证券/金融类 E类:餐娱/生活服务类 F类:电子信息类 G类:机电/家私产品类 H类:房地产及相关行业类 I类:商贸运输类 J类:生物/医药/环保/科技类 K类:广告/展览/策划/礼仪/庆典类 选择租赁的客户主要分布于生活服务类(19.3%),家电家私类(13.7%)和房地产(15.9%)。 这部分企业主要是由规模较小的康体会所,小家具店和房地产中介服务企业构成。 这部分客户的承租能力较弱,集中在35~40元/月*平方米。 租赁客户主要分布行业为生活服务类、房地产类和家电家私类,其承租能力一般在35~40元/月*平方米。这部分客户将是投资客户将面对的租赁客户。 Customer composition 终端租赁客户定位 以上数据详见附件一:补充市场调研 目前上海办公楼租金年增长率9.7% 按照起始租金35元/平米建筑面积计算,考虑写字楼年租金增幅8%,年投资回报率8%,12年收回成本,本项目投资客群可承受的建筑面积单价为7970.4/平米 Customer composition 动态投资测算本项目投资客群收益 根据对目标潜在租赁客户和写字楼租金增长率的分析,能够满足投资客群收益的定价在7970元/平方米(建面)。 作为本项目的投资客群其物业租赁面对的终端客户,将是房地产业、电子信息业、商贸运输业、生物医药业、政务办公、广电媒体产业等六个主要产业以及与其相关联的其它产业的企业客户。 Customer composition 项目投资客户总结 项目价格预估方法一: 为了客观的反映本项目写字楼部分的价值,本案将结合全面调研的市场依据,采用严谨、科学的市场比较法,对本项目进行定价和评估。 市场比较法是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较,对这些成交价格进行适当的修正,以此测算本项目客观合理的价格。 选取原则: A、与本项目相近的地理位置; B、与本项目档次相近,形象定位类似; C、与项目综合形态相视; D、在推出时间上接近的。 选取可比案例: 财富中心南塔、 世纪英皇、 英利未来国际、 中新城上城、 扬子江商务中心 、西南经济区协作大厦; 权重因素法测算项目价格 Customer composition 项目价格预算 根据以上项目与本项目的近似程度,我们将可比案例权重如下划分: 8% 西南经济区协作大厦 22% 扬子江商务中心 10% 中新城上城 20% 英利未来国际 20% 世纪英皇北塔 20% 财富中心南塔 权重 项目 Customer composition 项目价格预算 5% 大项目 2% 自身 项目配套 8% 项目品牌 8% 物业管理 8% 外立面 5% 公共部分装修 4% 智能化系统 5% 空调 7% 电梯 配套设备 6% 平面/层高 结构 产品硬件 内部因素 5% 停车系统 3% 公交系统 5% 道路系统 交通 8% 客户认可度 8% 发展前景 7% 商务氛围 6% 成熟度 区域 外部因素 权重 因素 我司根据众多目标客户的认知情况与行业惯例综合总结出影响类似项目价格的多种因素极其相关权重如图 : 龙湖MOCO中心价格权重分析表 本项目与对比项目之间总体竞争得分处于中上游,具备较强市场竞争力! Customer composition 项目价格预算 Customer composition 项目价格预算 根据权重因素发现本项目建面销售均价为:

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