地级城市地产项目整体定位讲义.ppt

营销中心建议 面积控制：售楼部面积必须≥200平方米，才能带给客户以说服力。一楼面积≥150平方米，二楼面积≥50平方米，中部挑空设计，摆放沙盘和大型区域模型，体现项目尊贵感、国际感。 功能分区： 一楼设接待区、洽谈区、工法展示区、水吧、洗手间。 二楼为办公室，主要分为签约室、缴款室、案场经理室、客服及更衣室。 【 营销中心】 营销中心装修风格 海派风格 “海派”又称“海上画派”，一般指的是发生于十九世纪中叶(1843年)，至二十世纪初期(1927年)时，起源于上海的一种艺术运动，该艺术运动运用了政治的、文化的、生活的、自由的、民主的多元性；海派风格是富裕的象征、尊贵的象征、人居与繁荣的象征。 【 营销中心】 【 营销中心】 中部挑空的海派风格售楼部 注重配饰和混搭的海派风格售楼部 【 营销中心周边导向宣传配置】  拟定2011年底开盘，分为三个阶段进行营销推广计划。 开盘 12年1月 开 盘 日 O P E N D A Y 阶段Ⅰ 11年9月、10月 阶段Ⅱ 11年11月、12月 ` 阶段Ⅲ 12年2月、3月… 思享产生 思享实践 思享绽放 项目品牌出街 众人皆说中洲 项目样板公开 项目形象公开 利用公共关系 形成购买雪球效应 传播品牌理念 彰显产品品质 应和阶层品味 【 项目营销推广计划模型】 广告运动 1、户外广告发布 地点锁定： 现场高炮任选一块，市中心繁华地段广告牌一到两块。建议拿下交通要道路口广告牌或者商业人群密集处广告牌，彰显项目气质。 户外传播成为了我们整个广告运动的重中之重，所处原则必须是“重点打击；高频曝光”。 【推广策略】 2、车身广告发布 在营销中心开放前，投放一条或两条往返于新区与市区的公交车身广告。 投放主题： 项目定位——新城心· 超视距·思享社区 可将定位的三部分内容拆分投放 广告运动 【推广策略】 3、平面广告发布 黄冈日报 相对发行量大，覆盖面广，作为黄冈党政主流传播媒体，在整个平面广告的投放中占据不可替代的地位。 夹报发行 针对周边县市客户及二三线城市特殊的媒体涉后期处理大众客户 广告运动 【推广策略】 4、网络广告发布 网络媒体已经成为必不可少的销售道具！ 亿房网黄冈站（） 黄冈房地产管理局（） 黄冈在线（） 可选择首页旗帜及首页按钮广告链接至项目网站。具体发布形式可根据销售时段、公关活动告知等灵活更换。 广告运动 【推广策略】 5、短信广告发布 短信平台已经成为性价比最高的销售道具！ 1）平实性短信风格 例如：中洲大厦，新城心·超视距·思享社区实景样板开放，恭迎品鉴，思享热线：8886888 2）问候式短信风格 例如：你在忙吗？有时间记得常来看看，我们的实景样板已经开放啦，您可以带家人及小孩过来度过愉快的周末了，我叫中洲大厦，思享热线：8886888 广告运动 【推广策略】 6、文本资料 宣传折页 楼书 户型单张 宣传海报 其他物料 广告运动 【推广策略】 【推广策略】 感触式营销 1、硬环境 ?范围包装：树立项目完整范围形象，做好明确的导引系统（含工体围墙包装） ?营销中心：营造高级会所的尊贵、舒适感受，摒弃以往喷绘、KT展板等粗糙的销售道具。 2、软环境 客户到访体验系统 安全感 酒店感 品位感 国际感 细致感 听觉 视觉 嗅觉 味觉 触觉 现场的软环境尤为重要，客户在现场尤其重视细腻的细节，对最后的销售有不可替代的直观作用。 【推广策略】 感触式营销 项目规模偏小，单栋小区的形象不利用树立开发商的品牌实力认可度。 周边项目紧临，容易让客户第一时间产生对比。 78 20119.03㎡ 7619.46㎡ 3.88 32927.81㎡ 13415.3㎡ 停车位 住宅面积 商业面积 容积率 总建筑面积 用地面积 【地块经济技术指标及规划限制条件】项目规模受限，与竞品比临，容流失对项目规模有要求或是建立了认可观点的客户。 本案 项目地块卫星地图 【地块周边】部分区域尚在建设中；西面临明珠大道方向具备了超宽楼间距与良好的市政配套绿化景观。 北面与东面的次要交通道路为本项目与两条主干道提供了流畅且私密的交通联接；紧临黄师与鄂东职院两大低密度建筑群落。 【周边人群主载体】项目周边城市规划完备，商业氛围有待加强，但整体不足。两校及政府部门暂时充当人群主力。 工商局 气象局 黄冈师范 鄂东职院 【属性界定】城区边缘，具备良好的片区发展前景，规模小，商业氛围初具，发展潜力巨大的住宅项目。 低端配套 资源一般 潜力大 非城市中心 小规模 界定 自带近8千平米商业配套 无明显景观资源，具备一定城市资源 周边交通路网发达，交通进入性强，但公交系统