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土地估价师实践日志 2011年我顺利通过了土地估价师考试。通过备考，我系统的学习了土地估价的法律法规知识、基础理论知识、估价实务知识，对土地估价有了清晰的认识，建立了土地估价知识层面的框架。 2012年2月我登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核，在金明成估价师的指导下，在山东瑞得不动产评估有限公司进行实践。 实践期间我参加了临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格和山东银光科技有限公司国有出让土地使用权抵押价格的评估。实践中，在金明成估价师的带领下，我和其他几位同志分工协作，对评估宗地进行了现场勘查，对宗地的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况进行了细致地调查，对土地周边和所在的区域状况进行了调查，对区域土地市场状况进行了实地调查。走访了费县国土资源局，收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章，针对性地收集了国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》、《费县城区级别调整与基准地价更新报告》等相关资料。 通过实践，对土地估价的基础理论有了更加深刻的理解，实践调查中对宗地的认识从书本的平面思维认知转换为立体感觉的认知，对估价原则和估价方法的选择上也更加感性，真真切切地理解了位置对宗地价格的重要性，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。 临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估是我取得土地估价师证后参加的第一个估价项目，接到这个项目后，我对这个项目进行了大致的了解，宗地位于薛庄镇驻地偏东，属于城镇基准地价覆盖的边缘区域，周围没有市场交易的案例，不适合采用市场法，项目属工业，土地本身的收益难于剥离，所以也不适合采用收益法进行估价，但宗地所在区域近年来有征地标准可供参考，并且在基准地价的覆盖范围之内，所以，适合采用基准地价法和成本法两种估价方法进行估价，并相互印证。 成本法 在采用成本法估价时，我首先明确了成本法估价的基本原理：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为： 土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益 在估价的过程中，以新颁布的《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》及费县有关文件为依据，按照成本逼近法测算地价的步骤测算待估宗地地价。对构成土地价格的成本因素逐一计算。 ⑴土地取得费 土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边的土地利用情况，以新颁布的《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》和《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发【2009】20号为依据，调查估价对象所处区域的土地取得费用，并咨询当地土地主管部门具体情况，按照标准确定有关费用， 依据新颁布的《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》和《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发【2009】20号，确定该耕地征地区片综合地价000元/亩，结合近年来当地实际情况，确定土地取得费为元/平方米。⑵ 有关税费 ①土地管理费 根据山东省物价局、山东省财政厅关于转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（鲁价费发【2001】301号）中关于征地管理费的规定，费县征地管理费的纳税标准，按征地费总额的2.8%，则土地管理费为元/平方米。 ②耕地占用税 根据当地土地管理部门实际执行情况,待估宗地所在区域的耕地占用税为22.5元/平方米。 ③社保基金 根据国务院国发[2006]31号文件，山东省人民政府鲁政发[2007]5号文件，关于加强土地调控有关的通知，待估宗地需征收社会保障基金为15元/平方米。 ④耕地开垦费 根据《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》第十六条规定，耕地开垦费按下列标准缴纳：经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳。根据临沂市的情况，按照被占用耕地前三年平均年产值为100元/亩，本次评估按照被占用耕地前三年平均年产值的10倍计算，则耕地开垦费为元/平方米。 有关税费合计为元/平方米。 ⑶ 土地开发费 依据临沂市城市规划区内城市基础设施情况，经调查测算城市基础设施达到的有关费用，并结合考虑待估宗地基础设施功能，确定待估宗地的开发费为元/平方米。 ⑷ 投资利息 根据待估宗地开发程度和规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(1至2年)利息