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房地产投资分析案例 主要内容 1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法； 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。 【例5】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者的权益资金为20万元，另外30万元为年利率7.5％、期限30年、按年等额还款的抵押贷款。 建筑物的价值为40万元，按照有关规定，可以在25年内直线折旧。 预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30％。写字楼的年增值率为2％。 试计算该写字楼投资项目的投资回报率。 【解】 （1）年毛租金收入：10万； （2）空置和收租损失：1万； （3）年运营费用：3万； （4）净经营收入：10－1－3＝6万； （5）年还本付息： 30×7.5％/（1－（1＋7.5％）-30）＝2.54万； （6）净现金流：3.46万； （7）现金回报率：3.456/20＝17.3％； （8）还本收益：2.54－30×7.5％＝0.29万； （9）扣除折旧前的应税收入：3.46＋0.29＝3.75万； （10）折旧：40/25＝1.6万； （11）应税收入：3.75－1.6＝2.15万； （12）所得税（33％）：2.15×33％＝0.7095万； （13）税后净现金流：3.46－0.7095＝2.