第10章土地增值税重点.pptVIP

10.2 纳税人与征税范围 10.2.1 纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商户以及其他单位和个人。 1.基本规定 土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为。 2.基本范畴 （1）转让国有土地使用权 （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产的买卖 3.征税范围的具体规定 （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。 （2）以继承、赠与方式转让房地产，属于无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的征税范围。 （3）房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围。 （4）房地产的抵押，在抵押期间，不属于土地增值税的征税范围。在抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应纳入土地增值税的征税范围。 3.征税范围的具体规定 （5）房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （6）以房地产进行投资、联营，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 （7）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 10.4 应纳税额的计算-转让新房的计算 应纳土地增值税额＝ 土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 应纳土地增值税额的计算分五步： 第一步：确定收入 第二步：确定准予扣除项目金额 第三步：确定计算土地增值额 土地增值额=收入-扣除项目金额合计 第四步：确定适用税率与速算扣除系数 增值额/扣除项目金额 确定税率与速算扣除系数 第五步：计算应纳土地增值税额。 计算土地增值额 土地增值额= 房地产转让收入-准予扣除项目金额 1. 转让房地产收入的确定 转让房地产收入指转让房地产而取得的包括货币收人、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。 (1) 取得土地使用权所支付的金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 (2) 房地产开发成本 具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。 (3) 房地产开发费用 if利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 房地产开发费用=分摊的利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% Note: 在确定利息支出扣除额时，应注意以下问题： a. 利息额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； b. 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 2. 准予扣除项目的确定 if利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 房地产开发费用= （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10% 例题：某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明可以合理分摊）。其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元，超过贷款期限的利息和加罚的利息金额为100万元。计算能够扣除的房地产开发费用。 2. 准予扣除项目的确定 (4) 与转让房地产有关的税金 ～指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 Note: 房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税计入管理费用中，因此，其印花税不在税金项下扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花），允许在税金项下扣除 (5) 加计扣除 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。 加计扣除费用= （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 例1：某房地产开发公司建造并出售一幢商品房，取得收入1,850万元，纳税人为建造该幢商品房支付地价款350万元，建造此楼投入540万元的房地产开发成本，由于种种原因，不能提供准确的利息支出情况，如何计算土地增值税？（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%）。 10.5 税收优惠 1.对建造普通标准住宅的减免税优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 纳