房地产企业涉税事项简明手册分析报告.ppt

房地产企业涉税事项 Wain X Ding 设立公司 印花税 （中华人民共和国印花税暂行条例 国务院令第11号1988-08-06） 印花税票粘贴位置。营业执照正本贴花，应统一粘贴在其左下角花边框内；商标注册证贴花，应统一粘贴在其内页右上角（“使用商品类”右面）边框内。?????二、粘贴的印花一律采用5元面值的税票，税票粘贴应端正、清洁，在税票与证照的骑缝处，用钢笔或圆珠笔画两条横线注销，画销笔迹要整齐、清晰。（国家税务局 国家工商行政管理局关于营业执照、商标注册证粘贴印花税票问题的通知 （1989）国税地字第113号 1989-11-17） 契税 中华人民共和国契税暂行条例 第一条?在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 ????第二条?本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：????（一）国有土地使用权出让；????（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；????（三）房屋买卖；????（四）房屋赠与；????（五）房屋交换。????前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 第三条?契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （安徽省契税暂行办法 第五条 自1997年10月1日起，本省行政区域内契税税率按4%执行。第十六条 契税征收机关为土地、房屋所在地的各级人民政府财政部门）。???? ????第四条?契税的计税依据：????（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；????（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；????（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。????前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 开发土地，建造房产 印花税：签订各类合同，需贴花或完税凭证 进口环节税 一、关税应纳关税税额＝应税进口货物数量X（单位货物税额+单位完税价格X税率）完税价格以CIF（ Cost,Insurance and Freight(...named port of destination) ）价为基础确定。 二、进口增值税应纳进口环节增值税税额＝组成计税价格X税率组成计税价格＝（关税完税价格+关税）÷（1-消费税税率） 三、进口消费税应纳进口环节消费税税额＝组成计税价格X适用税率组成计税价格＝（关税完税价格+关税+消费税定额税）÷（1-消费税比例税率） 房产销售（租赁） 印花税 营业税所转让或出租土地使用权的土地在中华人民共和国境内；所销售或出租的不动产在中华人民共和国境内。纳税人：销售位于境内的不动产的单位或个人为营业税的纳税人征税范围（一）销售建筑物或构筑物；（二）销售其他土地附着物纳税地点：不动产所在地主管税务机关。纳税义务时间：销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税率：5%纳税期限：5日、10日、15日、1个月、1个季度 营业税 计税依据：销售不动产时从购买方取得的全部坐和价外费用（含货币、货物或其他经济利益），包括不论财务如何核算的在销售商品房时代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如市政费、邮政通信配套费）。单位将不动产赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额。转让企业产权，不征收营业税。特别规定：1、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税。2、自2004年12月1日起，营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票按发票上注明的增值税税额，或按取得的普通发票上注明的价款，按下列公式计算的可抵免税额，抵免当期应纳营业税税额。当期应纳税额不足抵免的，未抵免部分可在下期继续抵免。可抵免税额＝普通发票注明价款÷（1+17%）X17%（财政部 国家税务总局关于推广税控收款机有关税收政策的通知财税[2004]167号成文日期：2004-11-09 ） 流转税附加 城市维护建设税城市维护建设税税率如下： 纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 教育费附加3% 地方教育费附加2% 以上计税依据是实缴流转税税额。 土地增值税 土地增值税概念：对