贵阳高端楼盘市场调研2013分析报告.pptx

;2013年经济稳中求变，稳经济，促转型。;年初国家出台国五条，再次明确表明抑制房地市场的决心;年初国五条发布遏制楼市反弹;对于楼市资金来说:或将至放贷额度收紧、房企融资成本升高;流动性缩减将抑制楼市成交动能;地方政策外紧内松“开源广进”，优惠扶持利好频现;地方政策外紧内松“开源广进”，优惠扶持利好频现;1;1;1;1;2;2;2;2;小结 供大于求：2013年贵阳高端住宅市场竞争激烈，加之碧桂园、丹麦童话、保利公园2010、乐湾国际等项目大量别墅类产品入市，供应量明显高于市场需求量。 热门区域：从销售区域情况来看，两城区高端住宅产品供货量不足，目标客户转向乌当、观山湖及花溪等交通便捷、自然环境优美的区域实现购买需要。 成交价位：贵阳市高端住宅产品成交均价9590元/㎡，主要依托两城区及乌当区拉高价差，白云区高端住宅产品成交均价全市各区最低。;1;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;3;小结 货量足：贵阳目前仍有大量低密度住宅用地出让，且在售的高端住宅项目众多，各家均余货充足。 均价低：贵阳市别墅类产品均价维持在9000元/㎡左右，洋房约5600元/㎡；区域价格两城区及乌当区较高，白云区高端产品价格相对偏低，拉低整体市场均价。 去化慢：贵阳市高端住宅产品月均去化率约0.65%，表现较好的项目月均去化率约33.8%，较差的项目月均去化率仅为0.27%。 户型适：贵阳高端住宅市场中洋房产品较别墅类产品更多，洋房产品面积主力区间为180-260㎡左右，别墅类产品面积主力区间为200㎡-300㎡左右。 分布广：贵阳高端住宅产品中，别墅类产品成交区域主要集中在乌当、花溪，洋房类产品成交区域以两城区、观山湖区为主。 特色少：贵阳高端住宅产品均有“依山、傍水”的环境共性，“花园、露台”超大面积赠送的产品共性。 风格少：贵阳市别墅类产品外立面造型多以英伦、法式、西班牙式等欧陆风格为主，市场供应缺乏中式、现代简约等风格造型，客户对于产品特色的选择面较为有限。;1;1、中高端产品市场争夺加剧 　 贵阳楼市目前仍然处于低价搏杀???状态，且有进一步加剧的趋势，这导致更多的新进项目将竞争方向指向高端市场，以中低密度物业赢取市场的青睐。 2013年大量高端住宅项目高调入市，导致部分项目甚至将推售时间推迟到明年。 　 高端市场争夺日趋激烈，整体上分为“城市高端住区”与乐湾国际、花溪碧桂园等“远郊”生态大盘的竞争，从在售项目的竞争策略来看，新进项目或将掀起高端市场的价格战，高端产品或继续刚需之后进入竞争红海。 ２、中高端产品库存仍需较长时间消化 　 随着2013年首开紫郡、花溪碧桂园、乐湾国际等项目大量推货，贵阳现有高端住宅项目库存量较大，且多为实景现房或准现房销售。若现阶段加入贵阳高端住宅市场竞争，将意味着巨大的产品及园林景观打造资金投入及大量工程费用支出。;3、改善性需求转向经济型别墅 　 大批花园洋房、别墅等高端产品进入市场后，逐渐炒热了改善性需求的置业氛围。贵阳楼市仍将有多个高端项目陆续推出总价较低的经济型别墅、类别墅产品，市场潜力相对更大。别墅不再是金字塔顶尖人群的专属产品，而年轻的中产阶层逐渐成为贵阳高端住宅产品的主力消费人群。 4、贵阳新的规划政策将涌现大量的高端产品，进一步加剧高端产品的竞争。 《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》(征求意见稿)中提到，在住宅类房地产项目批建管理方面，贵阳市将对全市住宅类房地产项目(住宅面积比例大于50%)容积率实行分类指导。老城区原则上不得突破3.5，老城区以外的其他区域不得突破2.5。 综上:老城区以外将涌现大量低密度的高端产品。高端产品市场竞争加剧。 综述：现阶段不适宜加入激烈的高端住宅产品市场竞争，应待拥有更为成熟的产品规划及更为迅速、精致的现场打造能力后再行考虑入市时机。