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【北京】房企设计阶段成本管理优化及关键点解析（3月15日） 房地产培训：房企设计阶段成本管理优化及关键点解析 【课程收益】 学习不同阶段对应的设计管理模式对成本的影响； 学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准； 深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”； 从设计中的成本管控通病与案例分享来借鉴经验； 【课程对象】 房地产企业总经理、副总（设计、成本）、设计部与成本部负责人、设计部相关业务骨干 【讲师介绍】 周老师：中房商学院房地产培训高级顾问，现任以产品创新知名的上市地产集团副总裁，分管设计、营销工作。早年曾在深圳知名设计机构工作近十年，有着丰富的创作经验和实操组织能力。1997年投身地产，其中在金地集团服务六年，分别于集团技术管理部及一线公司负责全面技术管理工作。在金地、亿城期间进行了大量的产品创新研究及产品实践，实操的多个项目成为行业内的产品典范。代表金地集团、亿城集团把控众多项目的设计，积累了丰富的设计管理经验，建立了一整套规范的研发体系。 操盘项目：北京金地国际花园、金地格林小镇、金地格林小镇6、北京金地名京、天津格林世界等金地系列产品，西山公馆、西山华府、燕西华府等亿城华府系列产品。 【课程大纲】 一、房地产项目开发的特征 1、项目管理特征 2、增值链特征 3、耦合性工作模式特征 二、房地产企业设计管理模式对成本管理的影响分析 （一）不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系（图表） （二）房地产集团与区域子公司的管控关系 1、例如同为战略型企业，万科、中海属于强中央集权式。金地则是弱中央集权式。（图表） 2、金地集团与区域子公司的技术部门间的管理关系。（图表） 3、金地集团成本管控模式 （三）房地产设计管理的三大目标：质量、成本、进度，决定了成本管理是设计管理过程中最重要的一个环节和任务。（附图———地产公司的齿轮系统） 三、房地产项目设计与研发过程中成本优化管理与案例分析 （一）房地产项目成本控制的理念 1、地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有适合的套路 成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号），控制于产品研发，执行于设计管理 2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容 含钢量及土建造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费 应避免两种现象 3、积极的成本管理大于消极的成本管理 4、成本管理的前置性：项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段 （二）房地产企业如何制定“目标成本” 目标成本与产品品质是相辅相成的 目标成本应与客户全面体验系统接轨 目标成本应建立在长期数据库积累的基础上，同时应具有一定的动态性 （三）计划管理是时间成本的保障 流程优化可降低时间成本和因各专业耦合工作失误引发的成本增加 （四）房地产项目论证拿地阶段的成本管控 1、为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注： 项目法律风险 拆迁风险—上海某项目 高压线风险—北京8哩岛项目 地下管线风险—北京金地名京项目 地下埋藏物风险—天津红桥某项目 工程地质条件风险—北京燕西华府（地基处理）项目 市政条件风险等—北京燕西华府项目 环评的风险等—秦皇岛某项目 2、为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点，如唐山某项目 （五）房地产项目概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 案例：北京亿城西山公馆项目案例 1、在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计 2、在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化为主 3、施工图阶段则必须是定性与定量相结合 4、在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更重要 （六）房地产项目设计管理阶段的成本优化 1、规划方案阶段的成本优化 车库规划方案对成本的影响（例如：苏州亿城新天地6#、7#地车库规划方案） 首期优先开发的规划原则对成本的影响 规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响 不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响 2、建筑方案阶段的成本优化 （1）户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇6） 立面设计与