即墨元利丰商务中心前期营销策划方案.ppt

产权式酒店单套室内装修建议 位置 建材建议 配置建议 厨房 国内知名品牌地面、墙面砖 国内知名品牌整体橱柜、高档电器 卫生间 国内知名品牌地面、墙面砖 国内知名品牌整体卫浴 房间 国内知名品牌环保墙面漆、高档地板 国内知名品牌家具、电器 功能配套 功能配套建议 酒店大堂：按照准四星级标准装修，体现项目酒店的品质以及档次； 咖啡厅：在底商部分增加500平米左右的咖啡厅，彰显项目档次与氛围； 精品屋：在底商部分增加100平米左右的精品屋，精品服饰、旅游纪念品； 商务中心：在底商部分增加50平米左右的商务中心，为酒店以及商住客户服务。 售楼处建议 售楼处建议 与项目工程进度一致，提前进行客户积累； 售楼处面积400平米以上，有利于进行功能分区布置，并考虑样板间设置的问题； 按照就近原则，在项目周边租赁或者建设，有利于看房动线的营造； 或者在繁华路段(利群周围)设置售楼处，提升形象，但需要配备看房车。 营销策略 企划总精神 在投资产品普遍低迷的情况下，只有实现创富先行和硬件领先的主导地位，才能走出低迷，成为市场赢家。 从客户的角度来看，抢得先机，就能赢得未来。赢得最大的收益，才的聚集亦是财的聚集。 项目形象 项目符号的形象识别 完全和项目溶于一体的、简单的图形和色彩，会使项目在推广的过程中的可识别性大大提高。 VI的延展部分的使用，既是项目的形象，更是项目品质表现的一部分。 专属的几个颜色、构图表现的特有方式，甚至语言的表述方式的固定，都有效的使项目统一。 统一的项目外在形象，不单单是项目本身，同时包括所有与其相关的物料及工作人员。 项目调性：质感的·商务的 销售策略 走“蓄水之路” 通过正式推广前的有利时机（正式开盘至开盘前这段时间），提前对项目进行强势推广，根据客户 的有效积累情况和反馈结果对所有计划和决策进行调整以达到更好的销售预期。 走“品牌营销”之路 推出一对一特色物业销售服务（体验式营销），以服务树立产品的品牌之一，提升楼盘品质； 同时凭借销售现场的环境、沙盘及户型模型等众多销售工具的有效组合来提升体验式营销的质量。 走“捆绑营销”之路 与符合产品消费者购买力的品牌联合，开展相关活动 走“服务营销”之路 与品牌装修公司联合，提供超值服务；全权代办产权等手续，实行购房“一站式”服务； 名牌物业介入并提供物业咨询及服务；联合相关商家为客户提供真正的VIP享受。 走“消费心理营销”之路 根据房地产销售特点，推广“商品房反季销售”，并进行相关的促销活动。 推广节点 正式开盘 第一阶段：整体形象推广 完成项目总体形象的强势塑造 最大程度吸引目标客群的关注 第二阶段：产品推广 对单一产品的卖点诉求 结合媒体攻势 达成强销目的 配合完善的媒体及活动组合 强势推出整体形象，适时推出单个产品 完成开盘前客户积累的蓄势高峰 要保证开盘期项目顺利销售，两阶段推广周期至少需在销售各道具基本到位后2－3个月左右的周期，　以此保证客户有效积累。 开盘前 整盘推广策略解析 第一阶段 整体形象 强化形象 第二阶段 软文轰炸 广告投放 活动配合 产品形象 强化 卖点 主诉分明 风格延续 推广双刃剑：层层递进，步步为“赢” 系统推广 分阶段流线图 软文轰炸－－撬动市场（报纸、网络软文） 广告投放－－双管齐下（户外、网络、报纸等） 现场支持－－强化形象（售楼处、地盘包装等） 活动配合－－客户维护（品牌联合、老客户维护、直销等） 推广手法 树立项目富有个性的及无法复制的地域和品牌概念，强调少数人才能拥有的、限量的投资条件； 不直接、简单地卖硬件，而是挖掘硬件能给予目标群体的利益点，使之形成对产品认同； 通过广告本身蕴涵的商务气息来塑造项目的品质，同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范； 要体现周到细致，处处为业主着想的服务理念； 不失时机地根据现场的销售情况对目标消费群体进行打压式的刺激，促进项目的销售； 活动的策划和实施，从认知角度来进一步刺激目标消费群体。 整合推广 谢 谢！ 2011年12月 * 项目特质 SWOT分析 产品推导 本项目商业功能性定位推导 主体产品定位方向 住宅与商业的区别 住宅用地 商业用地 年限 50-70年 40-50年 首付 最低30% 最低50% 贷款年限 最长30年 最长10年 贷款利率 / 高 契税 1%-3% 3% 转让 2年以外免营业税 不免营业税 电费 0.5469元/度 1.08元/度 水费 2.5元/吨 3.35-4.45元/吨 物业费 0.8-1.4 2.0-4.0 公摊 10%-20% 30%以上 物业管理 要求低 要求高 商业项目在客户准入门槛以及使用成本上均要高出住宅很多 住宅可行性判断 写字楼可行性判断 产权式酒店可行性判断 一般来说，传统超市作为传统小商业的代表，营业面积只有100一500