万科五街仿定位研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 工作区域 客户类型 年龄 家庭结构 比例 浦东，陆家嘴、张江、金桥等 陆家嘴银行高管 40-45岁 小太阳、后小太阳 35% 国企高管（供电局），政府官员 40-45岁 小太阳、后小太阳 30% 私营业主 30-35岁 小太阳 25% 联排主要成交客户类型 主要是从公寓改善到别墅，50%有2辆，以3口之家为主，一般不会带父母住，可能会在同一社区购买一套公寓2房或者1房给父母住。 大华对于他们是城市别墅，可以便捷地到达市中心，享受城市级别的配套。 对于面积段的需求为200㎡以下，希望有地下室或者露台等更多的附赠空间。 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 18街区别墅 160㎡ 开间 6米 地下室 70㎡ 采光佳 一层 客厅6*4.2 餐厅3.9*3.6 厨房3.2*2.8 二层 主卧3.3*4.5 次卧3*4.2 次卧3.3*4.5 南向双卧室，给凸窗，扩大空间感 三层 主卧5.3*5 带露台，面宽佳 160-180㎡联排户型 160㎡的户型满足了其客户的对空间的基本需求，同时给到充分的露台、地下室及主卧的面宽，对于客户而言性价比高。 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 11街区复式 低去化率产品——大华锦绣华城 复式 复式的面积在260㎡，在小高层中，在以小高层、高层公寓的社区社区中，单价1.3万，总价在300-360万，与联排的总价差距小。客户更愿意选择低18街区联排。 复式房型 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 11街区公寓 大华锦绣华城二期二房去化情况 面积 套数 去化套数 去化率 80-90 196 164 84% 90-100 142 130 92% 100-110 345 175 51% 110-120 18 1 6% 主力客户：在浦东工作的青年之家 抓住了购买婚房客户的2房的功能需求，控制面积在87㎡以下，给产品以方正通透的户型及尽可能多的附加值。 配套房 北 艾 路 入住 工程完毕 公园 09年推 07，08年推 配套房 2.3 典型项目研究 大华锦绣华城 开发节奏及规划思路 时间 主力面积 价格 品类选择 市场表现 12，19街区 02-04年 2房95-105㎡50% 3房130㎡35% 02年初3800元/㎡ 04年9月8000元/㎡ C品类的2，3房 C品类的3房去化较好 11街区 05-06年 2房85-108㎡ 3房130㎡， 复式260㎡ 目前均价1.1万元/㎡ G3品类的2房 C品类的2，3房，复式 G3的2房去化较好 18街区 05-07年 联排160-230㎡ 公寓130，150，200㎡ 联排1.6-1.8万元/㎡ 公寓1.1万元/㎡ C品类的TH，3房 C品类的联排，150㎡3房去化较好 02年 T1 客户预计的C 04年 C 配套成熟 G 时间 主力面积 品类选择 16、 17街区 07-09年 高层公寓：2房80-90㎡， 3房110-120㎡ 电梯洋房：2房105㎡， 3房135㎡ 联排：180-200㎡ 商务别墅：250㎡ 独栋：300㎡ G3 品类的2，3房 C品类的2，3房 C品类的联排 Top1品类的别墅 14街区 09年 受70/90政策影响 主力选择G3 2.3 典型项目研究 容积率 建面 规划 16街区 1.3 16万 贴近公园24万㎡公园， 岛屿规划，别墅基本都依水而建，给每户充分的景观资源。 17街区 0.8 5万 大华锦绣华城 开发节奏及规划思路 大华放弃了C品类的150-200㎡的平层公寓产品 给C以充分的环境的舒适性、G3以紧凑面积段，产品、客户、土地一一对应。 大华会成为宗地G3和C联排的竞争对手。 尚东国际 上南路 东明路 杨高南路 北三林板块 东三林板块 西三林板块 地段 西三林北面，离市中心距离较近 交通 纵向和横向道路正打通，6号线地铁站紧贴社区 商业 目前无，家乐福，自建商业街包含餐饮，便利型购物 环境 恒大建材市场 2.2 典型项目分析 尚东国际 项目概况 规模 33万㎡，分三期开发，自建配套齐全 容积率 1.14 产品形态 8层小高层，5层电梯洋房 景观 大面积草坪为主 会所 泛会所，内容齐全 是08年三林板块离市中心最近的项目。 项目在地铁站边，交通便利。 目前项目周边横纵道路还在打通，周边建材市场，小环境感觉杂乱。 项目规模大，配套齐全，容积率低 。 三期 二期 一期 政府交通、商业规划区 东明路 潜 在 规 划 区 绿化缓冲带 社区幼儿园 6号线高青路站 高青路 海