2014年3月7日内江乐贤地块市场调查综述.ppt

（1）区域分析 （2）地块规模 （3）地块现状 地块分析 （4）交通情况 （5）SWOT分析 （6）地块小结 SWOT分析 机会： 地块位于城南新区中心区域，未来区域规划好，潜力大； 片区目前仅有金科一家开发商进驻，区域竞争较小； 内江可供开发大规模高品质楼盘较少； 2018年区域内工业厂房拆迁完成，居住氛围提升； 区域内金科完销，交房带来的大量业主，基础客群巨大。 （1）区域分析 （2）地块规模 （3）地块现状 地块分析 （4）交通情况 （5）SWOT分析 （6）地块小结 SWOT分析 威胁： 内江开发体量大，2013年共计70余个楼盘在售； 未来大型开发商进驻，如：万科，绿地等 （1）区域分析 （2）地块规模 （3）地块现状 地块分析 （4）交通情况 （5）SWOT分析 （6）地块小结 SWOT分析 优势与机会组合的攻击策略： 高品质社区打造，特别注重前期高品质景观效果的呈现； 加强小区配套服务设施，区隔于其他楼盘； 跟随金科步伐，针对金科大批业主进行营销策略制定。 劣势与威胁组合的防守策略： 联合政府及板块内开发商造势本板块，塑造宜居的板块形象；（如大自然公园的包装、周边工业的搬迁及未来规划的交通灯方面） （1）区域分析 （2）地块规模 （3）地块现状 地块分析 （4）交通情况 （5）SWOT分析 （6）地块小结 地块小结 地块处于城南新城核心片区，未来发展机会大； 地块现在周边景观较好，但是周边配套较差； 地块平整，规模大，可塑性强； 目前处于区域建设期间，区域居住氛围较弱，2018年区域厂房拆迁，形成高品质居住区域。 内江房地产市场分析 目 录 壹 内江城市宏观属性分析 贰 叁 肆 消费者购房属性调研 陆 拿地建议 区域房地产市场个案分析 伍 城南乐贤地块分析 总结 内江经济增长平稳，城市化进程与人口激增的矛盾导致内江城市必然加速发展，城市内可供发展的方向为北移南扩； 1、城市北部众多外来品牌开发商云集，此版块在市民口碑中已然成熟且竞争较为激烈； 2、城市南部现仅有金科一家开发商运作，市场提及率及关注度不高，但金科2013年此盘销售量占 全城消化量20%，该版块可塑性高且潜力大； 内江市2013年可售及待售楼盘71个，2013年消化量80多万方，但本地开发商所消化份额少，市场进入品牌开发商及大盘割据时代；未来市场竞争主要为品牌、规模、景观、服务等关键点；东兴区板块均价在5500元/㎡左右，城南板块均价在4300元/平米； 内江市目前大多购房者购房时选择因素排位为：区域、景观、品牌、服务，而对于本项目所在版块更多持观望态度，有发展潜力但需一定时间； 项目所在城南片区目前处于几乎”未开发”状态，自然环境及未来规划是其最大利好，目前市场认知为地段偏远，配套及交通不便； 项目地块处于城南片区核心地段，且周边景观好，地块平整，利于打造高品质社区；金科的先期试点及客户入住将部分解决本项目认知不足等问题； 综上所述：建议公司在综合经济测算下可考虑在城南板块拿地，但在楼面地价不高于1500元/㎡的条件下优选城市北部板块即东兴区西林板块（建议公司着重关注政府关系及产品设计方面因素）。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 客户对内江房价感知 普访客户市场分析 简析： 从客户选择倾向来看，多数客户认为内江房价集中在4000-4500元/㎡，目前市场均价处于5500元/㎡，因客户对于房价的了解度相对滞后。 （1）调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 （2）对好楼盘定义 （3）目标地段看法 （4）交叉分析 对建筑风格需求 普访客户市场分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 简析： 从客户选择倾向来看，多数客户偏好于现代风格占比达到42%，其次为欧式风格和当地风格。 （1）调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 （2）对好楼盘定义 （3）目标地段看法 （4）交叉分析 对户型的需求 普访客户市场分析 简析： 从客户选择倾向来看，客户对于三房的需求度最高达到69%。 （1）调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 （2）对好楼盘定义 （3）目标地段看法 （4）交叉分析 对面积需求 普访客户市场分析 （1）调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 （2）对好楼盘定义 （3）目标地段看法 简析： 从客户选择倾向来看，两房面积倾向于70-80平方米；三房的面积倾向于90-100平方米； 四房面积倾向于110-120平方米。 （4）交叉分析 对于社区商业配套需求 普访客户市场分析