五矿营销策略介绍.pptx

五矿房山理工大学7号地 营销策略报告;箭在弦上不得不发 发之必中红心！;市场分析;固定资产投资;CPI、PPI、PPIRM运行情况对比表;货币经济;市场分析;信贷政策;调控政策;2014年政府工作报告中关于房地产方面的表述包括，1、做好房地产税相关工作;2、加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。 种种迹象表明，政府正在努力从堵到疏，积极为建立调控长效机制做准备。推进保障房建设，扩大房产税试点范围，住房信息系统联网、不动产统一登记制度等都将逐步推进，为限购等行政手段的最终退出做铺垫过渡。;市场分析;供需矛盾;价格走势;2013年，北京市土地供应804.1万平方米平方米，供应面积同比骤增191.2%，继连续2年下滑之后强势反弹； 2013年11月底提前完成北京住宅用地年度计划供应。从目前市场看，2013年多数房企销售任务完成非常好，2014年拿地的积极性有可能会继续上涨。而土地资源的稀缺性将使2014年的拿地竞争更加激烈。;09、10年的市场火爆使得11、12年调控政策频出，对楼市不断的打压，形成了阶段性的低谷；13年市场调控虽不动摇，却没有明确的严禁调控！使得市场反作用于经济，需求市场经过观望、持币待购的阶段，再次集中放量，价格及成交呈现“疯涨”的态势。 面对“疯涨”的态势，政府大力发展“自住型商品房”，其导致的后果会对刚需型商品房产生较大的冲击，同时会使得客群出于“偷机”的心理，再次进入等待、期盼的态势。 调控政策的打压，金融政策的缩紧，使得购房门槛不断提高，将会进一步压缩刚需购房者的群体，也会促成开发商在市场结构转变的同时，发掘与之相匹配的产品以及营销策略。;市场分析;;高速、轻轨让房山更畅通 区域消费市场扩大，辐射城市西、南方向客群;微观市场;项目名称;建筑形式;推盘节奏;户型配比;价格走势;销售动态;营销推广;由于此区域为北京郊区，价格相对较低，故使得城区“刚需”购房者纷纷被挤压到此区域。针对此类客群及其购房属性、购房习惯、购房能力，市场集中呈现了80-120的两居、三居的户型，以及板式高层的建筑形式。 但经过新一轮政府与开发商的博弈后，加之各开发商的销售压力，大部分价格未突破，但仍有上扬的趋势！区域80%的刚需产品供应，在竞争白热化的环境下，逐渐榨干刚需群体的需求量，显得后劲不足。在营销推广层面，由于需求市场的“宠溺下”，“常规手段”在销售过程中司空见惯，随着市场环境的“倒春寒”，无论是销量，还是蓄客都达不到理想的状态。;上面所谓的市场是我们的职业所在，但请甲方忘了！ 依据一： 箭在弦上不得不发：产品已成型，加之已从土地储备转向土地开发，没有时间等待市场回暖或者客群醒悟过来！ 依据二： 定位前瞻抢占先机：客群被压缩，市场在转型，改善型产品定位与目前市场大批量刚需供应“背道而驰”，脱离竞争的同时，抢占市场先机！ 所以市场的好与坏，不是我们能左右的，也没有时间去研判！我们需要做的是尽快以产品的差异化争夺潜在客群，去化才是王道！;市场分析;经济指标;项目价值;;市场分析;售价原则;定价原则;序号;价格体系;高溢价值，快速走量;市场分析;客群描述;客群描述;市场分析;营销思路;营销思路;市场分析;以讲故事的方式将产品价值点与目标客群的关注相结合，切中其心理！;幸福体系 一辈子，幸福仅此！ 项目所在地的区域随着轨道、路网的贯通，超市、学校、购物中心、医院等基础设施的完善，为成熟的居住氛围打下了良好的基础。 3岁-11岁（幼儿+儿童），项目内就有幼儿到小学，安全系数较高； 12岁-15岁（少年），项目周边有中学，接送方便； 16岁-28岁（青年），项目周边有北京四中、北京理工大学，优质教育； 35岁-60岁（成年），项目轨道交通的连贯，缩短了生活与工作的距离； 60岁以上（老年），项目旁边小清河公园、武警总医院是健康的保障； 从幼到老营造优质的教育、便利的工作条件、优越的医疗保证、完善的市政配套！;;圈层体系;;邻里体系;老对手、新邻居;市场分析;信任策略; 既然产品唯一、高于市场标准，就要让来的客群在五官中受到刺激，认为值！以往的体验式营销是让客户提前感受社区所营造的氛围、绿化的配备、人性的服务，让人身临其境！如果本项目也采取如此，便与市场没区别，无法打动客户“值”的心理！ 建议将体验中心的内外包装成“家”的感觉;信任策略;体验式园林 实景前置！把体验式园林做成实景庭院式设计，实实在在的摆出社区的环境氛围！在视觉上震撼！;音乐的陶冶，让“家”更惬意; 悠扬的钢琴也好，小憩的蓝调也好，欢乐的流行也罢，只为让其聆听小区所倡导的惬意生活，在视觉基础上，捕获听觉！;“家”的历程需要你来见证;产品影视墙 售楼处内部记录产品设计演化，以及倡导的共鸣、信任的理念，记录其即将走过的每一个发展历程！;